부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 13층 1301호 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 김서연의 주택임차권이 이어지며 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 본건 임차권자 김서연의 임대차계약일은 2020.10.27., 점유개시일은 2020.11.13., 주민등록일은 2020.11.16., 확정일자는 2020.10.27.입니다. 모두 말소기준권리인 2020.10.16. 근저당권보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 대항력 있는 인수형 임차인이 아니므로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 13층1301호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 김세중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권까지 소멸
2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.07. 임의경매가 개시되고, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 붙었습니다. 2024.07.15.에는 김서연의 140,000,000원 주택임차권이 등기됐지만 전입과 확정일자가 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 1301호는 김서연 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2020.11.16 / 2020.10.27 | 대항력 없음 | 기준권리 후순위 | 승계 없음 |
현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자도 함께 확인되지만, 본건 13층 1301호와 직접 연결되는 등기 임차권자는 김서연입니다. 김서연은 배당요구를 했고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보고, 보증금 역시 140,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 66,640,000원은 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 본건 면적은 27.73㎡로 표시돼 있고, 단지 시세 자료에서는 면적 매칭이 되지 않았습니다. 최신 거래금액이나 최근 12개월 동일면적 평균도 제시되지 않아, 실거래 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
메이플파크는 2020.09.24. 사용승인된 것으로 표시돼 있고, 단지 통계상 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 1301호와 유사한 다세대 전용면적의 실제 매매·전세 시세와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 제공된 채권최고액·청구금액 기준이며 두 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 현재 회차 예상 총 미배당은 4,184,959,520원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며, 외벽 스톤코트 및 현무암 마감, 하이샷시 이중창, 승강기·CCTV·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 건물 내에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 구성돼 있으며 본건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1301호 시세 확인. 현재 자료에는 본건 27.73㎡와 직접 매칭되는 최근 실거래가 없습니다. 인근 동일·유사면적 다세대의 실제 매매가와 전세가를 우선 확인해야 합니다.
- 김서연 임차권 원본 대조. 보증금 140,000,000원, 계약일 2020.10.27., 점유개시 2020.11.13., 전입 2020.11.16., 확정일자 2020.10.27.을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 문구가 실제 매각절차에서 어떻게 취급되는지 최신 매각물건명세서와 법원 서류를 대조하세요.
- 공동담보 주의. 남부산농협 2,400,000,000원과 동래농협 1,800,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 이 금액 자체를 본건 한 호실의 실제 채무로 단정하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 임차권등기는 존재하지만 실제 현재 점유 상태는 현장과 최신 현황조사로 다시 확인해 명도비용과 소요기간을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 아직 검증이 필요하다
본건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 136,000,000원에서 66,640,000원으로 내려온 49%의 최저가입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 점은 김서연의 140,000,000원 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 없는 후순위 임차권이라는 사실입니다. 제공된 권리분석과 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격에는 확실한 비교 기준이 없습니다. 본건 면적과 맞는 최근 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 다세대라는 환금성 변수도 있는 만큼 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
