부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 13층 1302호 다세대 물건입니다. 감정가는 95,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 2020.10.16 남부산농업협동조합의 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당 1,800,000,000원도 설정되어 있고, 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류·전도영 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 숫자만 보면 가장 눈에 띄는 것은 95,000,000원에서 46,550,000원까지 내려온 가격입니다. 그러나 49%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 읽으면 안 됩니다. 현재 확인되는 가격 자료만으로는 메이플파크 1302호와 직접 비교할 최근 실거래 기준을 만들기 어렵기 때문에, 권리 안전성과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 13층1302호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 다세대 · 13층 1302호 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2020.10.16 근저당이 기준
말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 본건 전도영의 주민등록일·점유개시일은 모두 2022.11.22로 기준권리보다 늦고, 주택임차권등기도 2024.05.03에 이뤄졌습니다. 따라서 전도영의 보증금은 80,000,000원이지만 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 본건 임차권 — 보증금 8,000만원, 대항력 없음
| 임차권자 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전도영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.22 | 2022.10.20 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전도영은 2024.05.03 배당요구가 확인되며, 등기부에는 2024.05.03 주택임차권이 등기되어 있습니다. 그러나 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금의 배당 여부와 별개로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인율은 별도
감정가는 95,000,000원, 현재 최저가는 46,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 32,584,999원, 그 다음은 22,809,499원입니다. 가격 하락 폭은 매우 크지만, 이번 분석에서는 최근 실거래가와 직접 대조한 할인율을 만들지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 45,312,100원 |
| 동래농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,250,000,000원 중 45,312,100원이 배당되고, 미배당액은 4,204,687,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태상 건물에는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 혼재하며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 외벽은 스톤코트·현무암, 내부는 벽지·타일, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전도영 임차권. 보증금 80,000,000원보다 최저가가 낮아 보여도 대항력이 없으므로 인수형으로 계산하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 1302호와 비교 가능한 실제 매매·임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당액은 4,204,687,900원입니다. 이는 채권자의 문제이며 매수인의 인수액과는 구별해야 합니다.
- 민간임대주택 기재. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 8,000만원”보다 중요한 건 대항력의 순서
이 사건은 숫자만 보면 다소 위협적으로 보입니다. 전도영의 보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가 46,550,000원보다 크고, 채권 총액도 4,250,000,000원에 달합니다. 하지만 매수인의 권리분석에서는 금액보다 순서가 먼저입니다. 말소기준권리가 2020.10.16이고 전도영의 전입·점유는 2022.11.22이므로 대항력은 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 현재 가격을 곧바로 시세 메리트로 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 물건의 최종 판단은 1302호의 실제 시세와 현장 점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
