부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 14층 1401호 다세대 물건입니다. 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류·전경제의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 최저가입니다. 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰되어 66,640,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 판단에 쓸 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, “반값이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리 인수 여부와 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 14층1401호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 지상 14층 건물 내 1401호 |
| 소유자 | 김세중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.3억이어도 매수인 승계는 0원
말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 본건 1401호 임차권자 전경제는 임대차계약 2022.12.01, 확정일자 2022.12.05, 전입·점유개시 2022.12.22로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 전경제의 보증금 130,000,000원은 최저가보다 크지만, 대항력이 없어 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경제 | 1401호 전유부분 전부 · 주거 | 2022.12.22 | 2022.12.05 | 130,000,000원 | 2024.09.23 | 대항력 無 | 선순위 근저당 뒤 | 0원 |
현황조사에는 메이플파크의 다른 호실 점유자들도 확인되지만, 본건 1401호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 전경제입니다. 임차권등기는 2024.09.23 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다르다
현재 최저가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 같은 메이플파크의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 이 숫자는 감정가 수준에서 매수세가 충분하지 않았다는 점을 확인하는 자료로는 쓸 수 있지만, 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮다는 근거는 아닙니다.
특히 최근 12개월 평균 거래금액이나 최신 거래금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 본건의 실질취득액은 인수가 없기 때문에 66,640,000원으로 계산되지만, 이 금액 자체가 적정한지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 66,640,000원에서는 집행비용 1,599,520원을 제외한 65,040,480원이 남부산농업협동조합에 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당표상 채권 총액은 4,250,000,000원이고 미배당액은 4,184,959,520원입니다. 전경제는 말소기준 이후 임차인이고 선순위 근저당에서 매각대금이 소진되므로 보증금의 배당 부족분이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 4,184,959,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 4,204,591,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 4,218,334,166원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비와 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 본건은 다세대이고 2회 유찰된 상태입니다. 같은 메이플파크 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.9회이므로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수수요와 거래가격을 확인하는 절차가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전경제 임차권 재확인. 계약일 2022.12.01, 확정일자 2022.12.05, 전입·점유개시 2022.12.22, 보증금 130,000,000원, 임차권등기 2024.09.23을 원본과 대조하세요.
- 대항력 기준. 말소기준권리 2020.10.16보다 전입이 늦어 현재 분석상 대항력 없음, 매수인 승계 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 접수된 민간임대주택등기의 구체적인 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 66,640,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 1401호와 비교 가능한 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당관계. 현재 가정 매각가에서는 남부산농업협동조합 배당 후 잔여가 0원이고, 동래농업협동조합·부산신용보증재단에도 배당되지 않는 구조입니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유상태가 일치하는지 현장에서 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차를 사전에 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 세금·우선채권의 존재 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.3억 ≠ 매수인 인수 1.3억”
이 사건에서 가장 먼저 피해야 할 오해는 임차보증금 130,000,000원이 최저가 66,640,000원보다 크니 차액을 낙찰자가 떠안는 것 아니냐는 판단입니다. 전경제의 전입은 2022.12.22로 말소기준 근저당 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 가격 쪽에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌고 2회 유찰됐지만, 최근 실거래 금액이 없어 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 그래서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 정리됐지만 가격은 실거래 확인 전까지 보류”입니다. 66,640,000원이라는 숫자가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 다세대 1401호의 실제 시장가치를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
