부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 14층 1404호 다세대 주택입니다. 감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 80,000,000원의 임차권자 김의정입니다. 임대차계약일자는 2022.12.06., 점유개시일자는 2022.12.27., 주민등록일자는 2022.12.28.이며 확정일자는 2022.12.06.입니다. 말소기준 2020.10.16.보다 전입이 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2025.03.11. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 보증금이 최저가를 웃돌더라도 대항력 인수형 사건은 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 14층1404호 (양정동, 메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상 14층 건물 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 근저당이 기준
2020.10.16. 소유권이 김세중에게 이전된 날 남부산농업협동조합의 2,400,000,000원 근저당과 동래농업협동조합의 1,800,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준으로 선언되어 있습니다. 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류, 2025.03.11. 김의정의 80,000,000원 주택임차권등기가 이어졌고, 해당 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 본건 임차인 — 보증금 80,000,000원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의정 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2022.12.28 / 2022.12.27 | 2022.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
김의정은 2022.12.06. 임대차계약을 체결하고 2022.12.27. 점유를 시작한 뒤 2022.12.28. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준일 2020.10.16.보다 늦기 때문에 자료상 대항력 없음입니다. 2025.03.11.에는 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 104,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 50,960,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 35,672,000원(감정가 34%), 24,970,400원(감정가 24%)입니다.
다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 특히 다세대 주택은 호별 조건과 임대차 상태를 함께 확인해야 하므로 실제 거래가격 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 49,642,720원 |
| 동래농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,250,000,000원, 채권자 예상 배당액은 49,642,720원이며 미배당액은 4,200,357,280원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
현재 회차에서는 매각대금 50,960,000원에서 집행비용 1,317,280원을 제외한 49,642,720원이 남부산농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 동래농업협동조합과 부산신용보증재단에는 이 시뮬레이션상 배당액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 이용상태. 건물 내에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택이 함께 있으며 본건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김의정 임차권 재확인. 보증금 80,000,000원, 계약일 2022.12.06., 점유개시 2022.12.27., 전입 2022.12.28., 임차권등기 2025.03.11.을 원문과 대조하세요.
- 대항력 기준 확인. 말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 현재 자료상 김의정의 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 인근·동일 유형 거래가격을 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 80,000,000원보다 최저가가 낮아도, 인수는 0원”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 김의정의 보증금 80,000,000원과 현재 최저가 50,960,000원입니다. 단순히 두 금액만 비교하면 보증금이 낙찰가보다 커 보여 위험해 보이지만, 권리의 순서가 결론을 바꿉니다. 말소기준 근저당은 2020.10.16., 김의정의 전입은 2022.12.28.입니다. 자료상 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 감정가 104,000,000원에서 50,960,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 명확하지만 가격 검증이 남아 있는 다세대 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격과 매각조건 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
