부산지방법원 2024타경51815. 대상은 양정동 메이플파크 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 이 건물이 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 것으로 적혀 있습니다. 따라서 아파트 경매처럼 단순한 주거용 시세 프레임을 적용하기보다, 903호 자체의 실제 이용상태와 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
권리의 출발점은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 1,800,000,000원으로 설정돼 있습니다. 현재 최저매각가 61,740,000원은 이 담보채권 규모보다 현저히 작아 배당 후에도 거액의 미배당이 남지만, 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 9층903호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 구성 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합의 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류, 2024.04.24. 이지형의 주택임차권이 등기됐습니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차 현황 — 건물 전체 조사와 903호 권리를 구분
현황조사에는 메이플파크 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 대상 903호와 직접 연결된 등기 임차권자는 이지형이며, 나머지는 각기 다른 호실의 점유자로 기재돼 있습니다. 보증금이 확인된 호실도 있으나 모두 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지형 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.11.23 | 120,000,000원 | 없음 | 확정일자 2020.11.09 | 없음 |
| 김재준 | 1층101호 | 2023.07.27 | 20,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 백성영 | 2층201호 | 2021.01.12 | 130,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 조은정 | 9층902호 | 2020.11.18 | 80,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 조수빈 | 13층1303호 | 2022.11.10 | 120,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이준영 | 14층1403호 | 2022.11.24 | 120,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
보증금이 확인되지 않은 다수 점유자는 각기 다른 호실의 현황조사 대상이며, 모두 전입신고가 2020.10.16. 말소기준권리 이후로 기재돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금이 확인된 위 점유자들도 서로 다른 호실이므로 903호 보증금과 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 126,000,000원, 현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 면적의 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 메이플파크 관련 통계의 대상 면적은 26.99㎡이나 면적 일치 판정도 false여서, 이를 903호의 직접적인 시세로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,250,000,000원 중 60,228,680원이 배당되고 4,189,771,320원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 승강기·CCTV·주차설비·공동현관기·가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 감정평가상 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 구성된 건물입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 903호 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 건물 전체가 여러 용도로 혼재돼 있으므로 대상 호실의 실제 이용상태를 원본 감정평가서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 이지형의 보증금은 120,000,000원이지만 주민등록일이 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 임차권등기와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 49%라는 비율 대신 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 및 현재 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 2회 유찰 상태이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 가격 외에 용도·면적·임대수요가 응찰 저조의 원인인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 4,189,771,320원으로 크더라도, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 배당 시나리오상 인수는 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 용도
이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2020.10.16. 근저당이 말소기준이고, 903호 임차권자인 이지형의 주민등록은 2020.11.23.으로 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 126,000,000원에서 두 번 유찰돼 61,740,000원까지 내려왔지만, 903호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 사건 용도도 근린시설이고 건물은 여러 이용형태가 혼재합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격은 아직 검증되지 않은 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 입찰 여부는 903호의 실제 용도와 현재 시장가격을 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
