부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 12층 1205호의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16. 소유권이전과 함께 남부산농업협동조합 채권최고액 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
1205호와 직접 연결되는 핵심 임차권자는 손혜영입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.23., 점유개시는 2021.08.06., 주민등록일자는 2021.08.13., 임차보증금은 80,000,000원입니다. 전입이 2020.10.16. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 2024.03.18. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 12층1205호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 김세중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 지상 14층 · 급배수·위생·CCTV·승강기·공동현관기·주차·가스보일러 난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수는 0원
핵심 기준일은 2020.10.16.입니다. 손혜영의 전입일 2021.08.13.과 임차권등기 2024.03.18.은 모두 그 뒤입니다. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당이 부족해 근저당권 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 미배당 채권액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 손혜영 보증금 80,000,000원
| 임차권자 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손혜영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 | 2021.07.23 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
손혜영은 2021.07.23. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021.08.13. 주민등록을 했지만, 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2020.10.16.입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘저렴’ 판정 금지
메이플파크의 대상 면적은 21.97㎡로 표시돼 있지만 동일 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 108,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 할인, 저가 매수, 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 제시돼 있습니다. 그러나 실제 낙찰가 자료가 없으므로 이 숫자만으로 적정 응찰가를 역산하거나 신건 108,000,000원이 비싸다·싸다고 단정하는 것도 피해야 합니다. 가격 판단은 권리분석과 별도로 실제 비교 가능한 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,250,000,000원 중 예상 배당액은 105,688,000원, 미배당은 4,144,312,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1%로 추정된 2,312,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 있으며 본 사건의 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층으로 외벽 스톤코트·현무암, 내벽 벽지·타일, 하이샤시 이중창 구조입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 토지면적 222.8㎡, 지목은 대이며 약 8m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손혜영 임차권 원문 확인. 전입 2021.08.13., 확정일자 2021.07.23., 보증금 80,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 임차권·가압류가 소멸 대상으로 정리돼 있는지 최종 문서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 실제 낙찰 후 적용 관계를 반드시 검토하세요.
- 가격 비교사례 확보. 동일 면적 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 108,000,000원을 싸다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 최근 거래를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 4,144,312,000원은 크지만, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 손혜영의 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.10.16. 근저당이 말소기준이고, 손혜영의 2021.08.13. 전입은 후순위입니다. 임차보증금은 80,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인이 승계할 금액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득액도 108,000,000원으로 계산됩니다.
반대로 가격은 확신하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 제시돼 있지 않아 감정가 108,000,000원이나 1회 유찰 86,400,000원, 2회 유찰 69,120,000원 중 어느 가격이 시장 대비 매력적인지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 민간임대주택등기의 기재 내용도 별도 확인해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인 전까지 보류”입니다.
