부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 최저가 64,680,000원 📉 감정가의 49% 🧾 매수인 인수 0원 👤 1303호 임차인 1명

한 줄 평 1303호 임차권자 조수빈의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 “시세보다 싸다”는 결론까지 연결할 근거는 없습니다.

감정가

132,000,000원

다세대 1303호

최저가 / 실질취득

64,680,000원

인수 0원 기준

매수인 인수

0원

대항력 임차인 없음

핵심지표

49%

감정가 대비 최저가

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 13층 1303호 다세대 주택입니다. 말소기준은 2020년 10월 16일 남부산농업협동조합 근저당권이며, 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 조수빈의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 가장 중요한 포인트는 1303호 임차권입니다. 조수빈은 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.10.04, 전입·점유개시 2022.11.10로 확인되지만, 말소기준일인 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 현재 매각가정에서도 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 13층1303호 (양정동,메이플파크)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 감정 이용상태상 다세대 주택
소유자	김세중
감정가 / 최저가	132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권까지 소멸

말소기준권리는 2020.10.16 접수된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권이 함께 설정됐고, 이후 2024년 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류가 뒤따랐습니다. 조수빈의 임차권등기는 2024.05.02에 접수됐으며, 그 전입일 역시 2022.11.10로 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.

✅ 1303호 임차인 결론 실제 1303호에 연결되는 임차인은 조수빈 1명입니다. 보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2022.10.04, 전입·점유개시는 2022.11.10입니다. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인	보증금	전입 / 확정일자	대항력	우선변제	승계
조수빈 1303호 전유부분 전부	120,000,000원	2022.11.10 / 2022.10.04	없음	판단 유보	0원

확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 현재 매각대금 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 남부산농업협동조합 근저당에도 미치지 못합니다. 배당표상 후순위 권리에는 배당 여력이 없고, 조수빈의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가

감정가는 132,000,000원, 현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,276,000원, 4회 유찰 시 31,693,199원입니다.

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다 메이플파크의 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 가격 판단은 실거래 확인이 선행돼야 합니다.

단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태로 그 평균과 비슷한 수준까지 진행됐습니다. 다만 이 수치 역시 시세 자체를 대신하지는 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	1,564,240원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	63,115,760원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 4,250,000,000원 중 예상 배당은 63,115,760원이며 미배당액은 4,186,884,240원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (64,680,000원)

회차별 미배당 규모

매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 4,186,884,240원 → 4,205,938,968원 → 4,219,277,279원으로 커집니다.

✅ 권리 관점 1303호 조수빈의 임차권은 말소기준권리 이후이며 대항력이 없어 매수인 승계 0원입니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

⛔ 가격 관점 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 점은 분명하지만, 실거래 금액이 없어 64,680,000원이 실제 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 승강기·CCTV·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
용도. 감정 이용상태상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재하며 본 사건 용도는 다세대입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
거래 참고. 메이플파크 관련 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 환금성·시세 할인폭은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1303호 임차권 재확인. 조수빈의 전입 2022.11.10, 확정일자 2022.10.04, 보증금 120,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
대항력 기준. 말소기준권리 2020.10.16보다 전입이 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 현 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
배당 부족. 현재 매각가정에서는 선순위 남부산농업협동조합도 전액 배당받지 못합니다. 후순위 권리의 미배당 규모가 매우 큽니다.
가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 실제 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
건물 내 다수 임대관계. 현황조사에는 메이플파크 여러 호실의 점유자들이 확인됩니다. 입찰 대상은 1303호이므로 다른 호실의 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
관리·명도 확인. 1303호의 실제 현재 점유 상태와 미납 관리비 등은 입찰 전 현장 및 관련 서류로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”

이 물건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 1303호 조수빈은 그보다 늦은 2022.11.10 전입이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 120,000,000원이지만 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 64,680,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 현재 최저가를 곧바로 시세 이하라고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 검증 후 판단입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,200만원
2	2026-07-28	유찰	9,240만원
3	2026-09-01	대기	6,468만원

부동산임의경매

인수는 0원, 2회 유찰로 감정가의 49% — 양정동 메이플파크 1303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권까지 소멸

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”

사건 개요

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