광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 212호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이고, 현재 최저매각가는 감정가 121,000,000원의 44.8%인 54,208,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원)이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 배당 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현황조사에는 숙박시설을 사용·점유하는 여러 명이 확인됐고, 그중 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “저가 낙찰 가능성”보다 “실제 212호 점유관계와 미상 점유자의 권리 확인”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층212호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 54,208,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 측 근저당권과 이후 국·여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12의 종전 임의경매개시결정은 2025.05.22 일부취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인·점유자 5명
| 성명 | 사용부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유퍼스트개발 주식회사의 212호 보증금은 60,000,000원이고 전입일은 2024.03.19로 말소기준일 2021.07.09보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 오종혁과 여수유탑유블레스 주식회사도 동일하게 말소기준 이후 전입입니다.
반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 이들의 사용부분은 354호·439호로 기재돼 있어 212호와의 실제 관련성 및 현황조사 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,744원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 52,832,256원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권총액은 25,225,700,000원, 예상 배당액은 52,832,256원, 미배당액은 25,172,867,744원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 대부분 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 54,208,000원 | 52,832,256원 | 25,172,867,744원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 43,366,400원 | 42,185,805원 | 25,183,514,195원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 34,693,120원 | 33,668,644원 | 25,192,031,356원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,235.0㎡ · 공시지가 600,900원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 광대소각입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 212호 실제 점유 확인. 현황조사상 유퍼스트개발 주식회사가 212호를 숙박시설로 사용하고 있고 보증금 60,000,000원·차임 12,292,000원이 기재돼 있습니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 다른 호실 기재 확인. 245호·354호·439호 등 다른 호실 정보가 함께 확인되므로 본건 212호와의 실제 관계를 구분해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 사용·운영 방식과 환금성 판단을 주거용 부동산과 동일하게 적용하면 안 됩니다.
- 부설주차장 등기 확인. 등기에는 주차장법에 따른 부설주차장이 인근 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 내용이 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 실거래 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 54,208,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “45%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것
감정가 121,000,000원이 세 차례 유찰돼 54,208,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 아파트가 아니라 생활숙박시설이고, 현황조사상 5명의 임차·점유 정보가 확인되며 그중 2명은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 배당계산상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 실제 점유·명도 리스크까지 0이라고 볼 수는 없습니다.
따라서 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 여기에 3회 유찰과 생활숙박시설이라는 환금성 변수, 실거래 비교자료 부재까지 겹쳐 가격 자체에 높은 점수를 주기도 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가보다 먼저 212호 점유 실체와 미상 점유자의 권리 범위를 확인해야 합니다.
