광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 5층 553호입니다. 감정 이용상태도 생활숙박시설로 확인되며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이번 사건에서 더 먼저 볼 것은 말소기준권리 이후 권리의 소멸 구조와 점유관계가 553호와 정확히 일치하는지입니다.
등기상 말소기준은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권이 설정됐고, 이후 국·여수시 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 기준 집행비용을 제외한 48,872,832원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 553호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 생활숙박시설 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유 미상은 별도
핵심은 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 2021.04.05 신탁은 이미 말소됐고, 2021.07.09 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지가 소유자가 됐습니다.
② 임차·점유관계 — 5명 기재, 2명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 숙박시설 관련자 5명이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 기재된 호실은 212호·245호·354호·439호 또는 호실 미기재로, 경매 목적물인 553호와 직접 일치하는 호실 표시는 없습니다. 따라서 아래 내용은 553호의 실제 점유관계와 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 모두 말소기준일 2021.07.09 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 44.8%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론 금지
현재 최저가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰 자체는 큰 폭의 가격 하락을 보여주지만, 생활숙박시설인 이 물건의 최근 거래가격과 최신 거래를 기준으로 한 비교수치가 확정되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 25,225,700,000원 중 근저당권자에게 배당되는 금액은 48,872,832원이며 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 등기에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 거액의 채권최고액 자체를 이 553호 한 호실의 실질 가격이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근. 주변은 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로·규제. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고, 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역 등에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 553호 점유자 직접 확인. 현황조사 기재 5명의 호실이 212호·245호·354호·439호 또는 미기재입니다. 실제 553호 점유자와 일치하는지 먼저 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 점유개시일·전입·보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 변경액 대조. 을구 2번은 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경액 4,974,200,000원이 함께 확인됩니다. 최신 권리금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율을 시세로 오인 금지. 3회 유찰·44.8%라는 숫자는 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 응찰가 판단은 생활숙박시설 자체의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 계산에서 실제 변동 가능성이 있으므로 매각기일 전 배당요구·조세·임차관계 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 목적물의 호실·점유상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “44.8%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 최저가 50,176,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “많이 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 확인된 인수액도 0원이지만, 현황조사의 임차·점유정보가 목적물 553호와 직접 일치하지 않고, 2명의 전입일·보증금이 미상입니다. 또 생활숙박시설의 실제 최근 거래가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수도 없습니다.
등기 말소구조는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증은 아직 닫히지 않은 사건. 현재 단계에서의 핵심은 553호 실점유자 확인과 미상 2명의 대항력 가능성 제거, 그리고 생활숙박시설 자체의 실제 시장가격 확인입니다.
