광주지방법원 2025타경51775. 본건은 여수시 국동의 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 5층 561호입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격만으로 투자 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 점유관계에도 본건 호실과 직접 연결되는지 확인이 필요한 기록이 남아 있기 때문입니다.
권리구조의 기준점은 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 주식회사유탑건설 등의 근저당권, 2024년 국 압류, 2025년 여수시 압류, 2025.07.15 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기만 놓고 보면 후순위 권리 인수 구조는 단순하지만, 점유관계까지 단순하다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 561호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 2번 근저당권, 국 압류, 여수시 압류와 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.03.12 개시된 별도 임의경매개시결정은 2025.05.26 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 5건, 그중 2건은 대항력 가능·미상
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사상 임차관계는 5건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 44.8%지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 회차 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권자 총 미배당액은 25,177,267,104원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 2건의 대항력·보증금이 미상인 상태이므로 이 0원을 본건의 최종 확정 인수액으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡이며 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력이 확인되므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 561호 직접 점유자 확인. 현황조사 임차관계의 호실이 212·245·354·439호 또는 미상으로 표시돼 있어 본건과의 직접 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득 49,728,000원은 조건부. 배당모형상 인수 0원을 전제로 한 금액이며, 미상 점유관계가 해소되기 전에는 최종 확정 취득원가로 단정하지 마세요.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가의 44.8%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 을구 2번 근저당의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 4,974,200,000원을 원문에서 확인하세요.
- 부설주차장 확인. 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기의 실제 이용관계를 확인하세요.
- 배당표 유의. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 모형이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 “무엇이 확인되지 않았나”가 중요
본건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 선명합니다. 하지만 투자판단의 핵심은 권리말소만이 아닙니다. 생활숙박시설이라는 용도, 이미 3회 유찰된 이력, 본건 561호와 다른 호실이 섞인 임차관계 5건, 그중 전입일·보증금이 확인되지 않은 2건의 점유관계가 남아 있습니다.
현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 보고 실질취득을 49,728,000원으로 계산하지만, 이는 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확인되기 전까지는 조건부 숫자입니다. 여기에 동일 조건 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 점유·가격·환금성은 확인 전. 이 사건은 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 요소를 먼저 걷어내야 하는 물건입니다.
