광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층 1151호입니다. 감정평가 이용상태도 생활숙박시설로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 2021.07.09 소유권이 이전된 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 등기 순서만 보는 데 있지 않습니다. 현황조사에는 여러 점유·임차 관련 기재가 있고, 그중 3명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 두 점유자를 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 ‘인수 없음’으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층1151호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 11층 건물의 11층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09 광양농협 근저당
2021.04.05 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.07.09 주식회사썬샤인브릿지로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광양농업협동조합 근저당 6,000,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사유탑건설 근저당, 국 압류, 여수시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황조사상 점유·임차 — 3명은 대항력 없음, 2명은 미상
| 성명 / 법인 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
또한 현황조사 기재 부분에는 212호·245호·354호·439호가 포함돼 있어, 이 사건 매각대상인 1151호와 각 기재의 직접적인 관계를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 이는 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 집행비용 1,303,168원 이후 광양농업협동조합에 48,872,832원이 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,235.0㎡, 평지의 부정형이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 진출입. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명 확인. 유제선·경재필의 전입신고일과 보증금을 확인해 대항력 및 인수 가능성을 최종 판정해야 합니다.
- 1151호와 점유 기재의 관계 대조. 현황조사에는 212호·245호·354호·439호가 함께 기재돼 있으므로 매각대상 호실과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 아파트로 가정하지 말고 해당 용도 자체를 기준으로 검토해야 합니다.
- 등기 말소순위 확인. 말소기준은 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이며 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 전 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 가격만으로 판단 금지. 최저가 50,176,000원이 감정가의 44.8%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴함은 별개입니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 읽기 쉬운 구조입니다. 배당모형의 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현황조사상 점유 관련 기재 가운데 2명의 전입일과 보증금이 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 “가격이 많이 내려왔다 → 입찰”이 아니라 “미상 점유자 권리 확인 → 생활숙박시설 조건 확인 → 그 다음 가격 판단”이어야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기상 말소구조는 정리되지만, 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근입니다.
