광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층459호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 감정가는 111,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 신청채권자 광양농업협동조합의 청구액은 4,792,246,697원입니다.
권리의 기준점은 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 붙어 있습니다. 같은 날 후순위 근저당이 추가되었고, 이후 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 배당표상 현재 매각가에서는 광양농업협동조합에도 채권 전액이 돌아가지 않아 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당을 곧바로 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층459호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2024년 국 압류, 2025년 여수시 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024.03.12. 시작된 별도 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소되었습니다.
② 임차인·점유 — 5명 중 2명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 숙박시설 이용자로 5명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 임차인·점유자는 5명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 3명은 모두 말소기준일인 2021.07.09. 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 / 사용부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 · 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오종혁 · 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 · 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유제선 · 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 · 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 감정가의 44.8%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 감정가 대비 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,728,000원 | 48,432,896원 | 25,177,267,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,782,400원 | 38,666,317원 | 25,187,033,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,825,920원 | 30,853,053원 | 25,194,846,947원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 39,782,400원, 다시 한 차례 더 진행되면 31,825,920원으로 내려갑니다. 반대로 채권자 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당 채권은 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있지 않으므로 실질취득은 각 회차 매각가와 동일합니다. 다만 이는 미상 점유자 2명의 대항력과 보증금이 확정된다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,295,104원을 제외한 48,432,896원이 광양농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당은 25,177,267,104원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 국동 소재 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지는 일단의 부정형이며 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡이며, 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2명 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금·점유권원을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 호실 관계 확인. 현황조사에 212호·245호·354호·439호가 함께 표시되어 있으므로 각 점유자가 본건 459호와 실제 어떤 관계인지 원문을 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 주택과 동일한 상품으로 가정하지 말고 실제 이용형태와 관리·운영조건을 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 국동 117-3, 국동 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기와 2024.03.14. 경정사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 44.8%라는 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율과 동일하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유 확인이 먼저”
현재 회차만 보면 111,000,000원 감정가가 49,728,000원까지 내려와 숫자는 강하게 보입니다. 등기와 배당 시뮬레이션 역시 후순위 권리는 소멸하고 매수인 금전 인수는 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 현황조사상 5명의 숙박시설 점유자가 있고, 그중 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 더구나 본건은 일반 주택이 아니라 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 등기상 인수는 낮지만, 점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
