광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 2층 232호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며, 해당 시설은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 50,624,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 그 뒤의 주식회사유탑건설 근저당과 국·여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 물건은 권리순위만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 숙박시설 점유관계에서 확인되지 않은 부분이 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층232호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 대상 호실 2층232호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권을 포함해 2023년 국 압류, 2025년 여수시 압류 및 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2024.03.12.의 이전 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 말소되었습니다.
② 임차·점유관계 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
현황조사에는 숙박시설 관련 점유·임차관계 5건이 기재되어 있습니다. 광양농업협동조합 근저당 설정일인 2021.07.09. 이후 전입한 3건은 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 2024.03.19. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 2024.03.05. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 2023.04.19. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가의 44.8%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 113,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,624,000원입니다. 비율로는 감정가의 44.8%입니다. 다음 회차 시나리오는 40,499,200원, 그 다음은 32,399,360원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 시설 또는 동일 유형의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 50,624,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 3회 유찰이라는 사실과 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 25,225,700,000원 중 49,312,768원이 배당되고, 미배당액은 25,176,387,232원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근. 주위는 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등입니다.
- 교통. 본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역. 공시지가는 600,900원/㎡이며 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 232호 점유자 특정. 현황조사의 기재 호실과 대상 호실 232호를 반드시 대조해 실제 사용·점유자를 확인하세요.
- 미상 점유자 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 44.8%만 보고 저가라고 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 부설주차장. 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기 내용을 원문으로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 25,176,387,232원으로 매우 크며, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 113,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 50,624,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세가 없고, 생활숙박시설이라는 용도 특성이 있으며, 현황조사에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 2건이 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리는 말소되는 구조이고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 대상 232호의 실제 점유관계와 미상 점유자의 대항력 여부를 확인하기 전까지는 권리 위험을 완전히 해소됐다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 232호의 실제 점유상태와 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
