광주지방법원 2025타경51775. 본건은 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 560호입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 생활숙박시설이고, 현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 가격 하락폭만으로 투자 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 본건은 임차·점유 확인과 생활숙박시설이라는 이용형태를 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국 압류, 여수시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 등장하는 점유자 가운데 전입일 자체가 확인되지 않는 2건은 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다. 배당 계산의 인수액 0원과 실제 명도·인수 위험을 구분해 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 560호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 5층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권도 설정됐고, 2024년 이후 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 560호와의 연결부터 확인
| 점유자 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 더 중요한 점은 호실입니다. 현황조사에서 호실이 명시된 4건은 212호·245호·354호·439호로 모두 본건 560호와 다르고, 여수유탑유블레스 주식회사만 호실이 기재되지 않았습니다. 따라서 이 5건의 보증금을 본건 560호의 인수액으로 합산해서는 안 되며, 반대로 560호의 실제 점유자가 누구인지도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 44.8%지만 시세 할인율은 단정 금지
감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,728,000원, 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 49,728,000원 | 25,177,267,104원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 39,782,400원 | 25,187,033,683원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 31,825,920원 | 25,194,846,947원 |
현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 동일 생활숙박시설의 실제 거래가격을 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 시장에서 가격과 이용형태를 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 25,225,700,000원 중 예상배당은 48,432,896원이며 미배당액은 25,177,267,104원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중이며, 매각물건명세서 비고도 생활숙박시설입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,235㎡, 공시지가 600,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 부정형입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 560호 실제 점유 확인. 현황조사 호실 212호·245호·354호·439호는 본건 560호와 다릅니다. 호실 미기재 점유자까지 포함해 560호의 실제 점유자를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. ‘대항력 없음’으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 전입 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당 변경 확인. 을구 2번은 2022.02.11. 채권최고액 4,974,200,000원 변경 기록이 있으므로 배당표의 19,225,700,000원과의 관계를 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 등기에는 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치되어 있다는 내용과 2024.03.14. 경정 기록이 있습니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가와 매각물건명세서 모두 생활숙박시설로 표시되어 있으므로 실제 이용형태와 입찰 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 3회 유찰·감정가 44.8%만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 시설의 최근 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “44.8% = 안전한 할인”은 아니다
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 49,728,000원 매각가를 가정한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사 점유자 5건 중 4건은 본건 560호와 다른 호실이고 1건은 호실이 기재되지 않았으며, 그 가운데 2건은 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 대항력 가능성을 완전히 닫을 수 없는 이유입니다.
가격 역시 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 49,728,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 실거래 기준 없이 ‘싸다’는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다. 이 물건의 판단 순서는 560호 실제 점유 확인 → 미상 점유자의 대항력 확인 → 생활숙박시설 실거래 비교 → 응찰가 결정입니다. 권리기준은 선명하지만, 입찰 전 확인해야 할 변수가 남아 있는 사건입니다.
