50,176,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 355호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
권리의 출발점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 국 압류·여수시 압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 여러 숙박시설 점유자가 기재돼 있고 그중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 2건이 있어, 355호 실제 점유관계와 대항력 여부를 매각물건명세서에서 최종 대조하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 355호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 3층 355호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09. 광양농협 근저당
최초 소유권은 2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁으로 보존됐다가, 2021.07.09. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사썬샤인브릿지로 이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 국 압류, 여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다.
갑구에는 부설주차장이 시설물 부지 인근 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치되어 있다는 부기와 그에 대한 2024.03.14. 경정등기도 존재합니다. 이는 금전담보권과는 성격이 다른 시설 관련 공시사항이므로, 생활숙박시설 운영·이용과 함께 현장 확인 대상입니다.
② 현황조사 임차·점유 내역 — 355호 관련성부터 확인
| 점유자 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024-03-19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024-03-05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023-04-19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또한 212호·245호·354호·439호처럼 355호가 아닌 호수가 다수 기재돼 있고, 여수유탑유블레스 주식회사는 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 표를 곧바로 ‘355호 임차인 5명’으로 해석해서는 안 되며, 355호로 특정된 점유자는 확인되지 않지만 호수 미상 점유 내역이 있으므로 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 50,176,000원은 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 동일 생활숙박시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세와 같은 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 50,176,000원 가정 시 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 25,176,827,168원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 부정형 토지입니다. 토지면적은 1,235.0㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로·계획. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고 대로3류에 접하며, 고도지구·중점경관관리구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 주차. 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치돼 있다는 등기 공시사항이 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 355호 점유 재확인. 현황조사 표에는 다른 호수 점유자가 다수 포함돼 있고 호수 미상 내역도 있으므로, 355호의 실제 점유자와 사용주체를 현장에서 확인합니다.
- 대항력 미상 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 355호와의 관련 여부까지 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조합니다.
- 후순위 근저당 변경 확인. 을구 2번 근저당에는 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경된 4,974,200,000원이 함께 나타나므로 현재 효력과 배당채권액을 확인합니다.
- 공동담보 확인. 선순위·후순위 근저당 모두 공동담보목록이 있으므로 해당 호실에 귀속되는 실제 채권·배당 구조를 채권계산서와 대조합니다.
- 생활숙박시설 이용조건. 실제 이용형태, 숙박시설 운영 여부, 관리규약과 운영조건을 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가의 44.8%라는 할인율보다 동일 시설 또는 인근 유사 생활숙박시설의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인합니다.
- 부설주차장. 인근 별도 부지에 설치된 부설주차장의 이용관계와 해당 호실 이용권한을 확인합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”만으로는 부족하다
이 사건은 말소기준권리가 뚜렷하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 현황조사에는 전입일·보증금 미상 점유자 2건이 있으며 355호와 직접 연결되지 않은 다른 호수의 점유 내역도 함께 나타납니다. 더 중요한 것은 현재 최저가 50,176,000원이 감정가의 44.8%라고 해도 이를 검증해 줄 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다.
권리의 큰 틀은 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’가 아니라, 355호 점유관계와 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 생활숙박시설입니다.
