50,624,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 231호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,624,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이후의 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 ‘최저가가 많이 내려왔다’는 사실만으로 판단하면 안 됩니다. 생활숙박시설로 이용 중이고 현황조사상 숙박시설 관련 임차·점유 명의가 여러 건 확인됩니다. 이 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 명의는 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 또한 현재 사건 대상은 231호인데, 호실이 특정된 조사 항목은 212호·245호·354호·439호이고, 여수유탑유블레스 주식회사는 호실이 기재되지 않아 대상 호실과 각 점유자의 실제 관계를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 231호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 준공업지역 · 토지 이용상황 상업용 |
| 공시지가 | 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.12.20. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
갑구에는 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 국동 117-1에 별도로 설치돼 있다는 부설주차장등기와 2024.03.14. 경정기재도 있습니다. 예상 인수금액은 0원으로 잡혀 있으나, 금전채권과 별개인 부설주차장 관련 등기사항은 이용관계 확인 대상입니다.
② 임차·점유 현황 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 명의 | 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 2024.03.19. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 2024.03.05. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 2023.04.19. 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입신고가 말소기준일 2021.07.09.보다 늦어 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으며, 현황조사상 임차·점유 명의는 5건입니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 50,624,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 40,499,200원, 5회 유찰 시 시나리오는 32,399,360원입니다.
그러나 이 사건은 실거래 비교값이 제시되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하면 안 됩니다. 생활숙박시설의 실제 매매사례와 현재 운영·점유 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 25,225,700,000원, 채권자 예상배당 합계는 49,312,768원이며 미배당액은 25,176,387,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 231호 점유관계 재확인. 현황조사에 기재된 호실은 212호·245호·354호·439호이고 한 법인은 호실 미기재입니다. 대상 231호의 실제 점유자를 원본에서 특정해야 합니다.
- 미상 점유 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 을구 2번 채권액 대조. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경기재 4,974,200,000원이 함께 있어 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 별도 부설주차장 설치와 2024.03.14. 경정기재가 있으므로 이용권·관리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 생활숙박시설의 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
- 배당 전제 점검. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 주요 금전권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰·생활숙박시설·실거래 비교 부재에 더해, 현황조사상 전입일과 보증금이 미상인 점유자가 남아 있습니다.
따라서 이 물건을 ‘감정가 1.13억이 5,062만까지 내려왔다’는 숫자 하나로 평가하면 안 됩니다. 우선 대상 231호의 실제 점유관계를 확정하고, 미상 점유자의 대항력 여부와 생활숙박시설의 실제 거래가격을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 등기상 인수는 0원, 현장·점유는 확인 필요, 가격 메리트는 아직 검증 전. 이 세 문장이 현재 단계의 결론입니다.
