광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 331호입니다. 감정 이용상태도 생활숙박시설로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 규모입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 소유권은 2021년 7월 9일 신탁재산 귀속으로 넘어왔고 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사유탑건설 등의 후순위 근저당, 국가·여수시 압류, 경매개시결정은 등기상 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조가 뚜렷합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 숙박시설 사용 관련 실제 임차인 5명이 확인되는데, 3명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 2명은 전입일·보증금 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층331호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 본건 3층331호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 53,312,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미상 2건
말소기준은 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 주식회사유탑건설 등의 후순위 근저당은 접수번호가 뒤이고, 2024년 국가 압류, 2025년 여수시 압류와 현재 경매개시결정도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 5건은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 5명입니다. 다만 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준인 2021.07.09보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 유제선과 경재필은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 가격 확인 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 53,312,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,649,600원, 5회 유찰 시 34,119,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 53,312,000원 | 51,952,384원 | 25,173,747,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 42,649,600원 | 41,481,907원 | 25,184,218,093원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 34,119,680원 | 33,105,526원 | 25,192,594,474원 | 0원 |
다만 여기서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 이용·환금 구조가 다르고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 감정가의 절반 아래라는 사실은 확인되지만, 이를 최근 실거래보다 싸다고 판단할 근거는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,616원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 51,952,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 집행비용 1,359,616원을 제외한 51,952,384원이 선순위 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 기준 미배당액은 25,173,747,616원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 단지 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이고 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이고 현재까지 3회 유찰된 점을 감안하면 일반 주거형 부동산보다 매수층과 운영방식을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 331호 직접 점유 확인. 조사된 임차인 중 212호·245호·354호·439호 표기가 있어 본건 331호와의 직접 점유·운영관계를 확인해야 합니다.
- ‘44.8%’만 보고 저가 판단 금지. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만 최근 거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 실제 숙박 운영 형태와 이용 상태를 현장에서 확인하고, 수익·관리·환금 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 약정·경정 내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경등기 4,974,200,000원 사이의 관계를 최신 등기로 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있으므로 최종 명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리확인은 끝나지 않았다”
이 물건은 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 53,312,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2021년 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸해 배당모형상 인수액 0원입니다. 그러나 현황조사의 실제 임차인 5명 가운데 2명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 둘은 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
또한 본건은 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가의 44.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 경쟁력이 확인된 것은 아닙니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유와 생활숙박시설의 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리 일부 합격, 점유·가격 판단은 보류입니다.
