47,488,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 제1동 2층 254호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 말소기준은 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다.
이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기만 보면 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에 적힌 점유 내역 5건 중 대상 호수인 254호와 직접 일치한다고 명시된 항목은 없고, 호수 미기재 항목도 하나 포함되어 있습니다. 등기상 인수 0원과 실제 인도·점유 문제는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층254호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 11층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 채무자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 국·여수시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 254호와 직접 일치하는지 확인이 핵심
| 이름 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호수 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 다만 이 두 건의 표시 호실은 각각 354호·439호로 대상 254호와 다릅니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 47,488,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 낮아졌습니다. 제공된 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 37,990,400원, 5회 유찰 시 30,392,320원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 47,488,000원 | 46,233,216원 | 25,179,466,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,990,400원 | 36,906,573원 | 25,188,793,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,392,320원 | 29,445,258원 | 25,196,254,742원 | 0원 |
낙찰가가 더 낮아져도 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 47,488,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인은 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,254,784원 |
| 2. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 배당은 46,233,216원, 미배당은 25,179,466,784원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 254호 점유 직접 확인. 현황조사에 다른 호수와 호수 미기재 점유내역이 함께 있으므로 대상 254호의 실제 점유자·사용자를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 구분. 유제선 354호·경재필 439호는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 대상호와 다른 호수라는 점도 함께 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 주거용 아파트로 가정하지 말고 현재 운영·사용 형태와 매수 후 이용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 동일·유사 생활숙박시설의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 을구 2번 변경등기 확인. 19,225,700,000원 설정 후 4,974,200,000원 변경 기재가 있으므로 현재 유효 금액과 공동담보 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 부설주차장 확인. 부설주차장이 국동 117-3·117-1에 별도로 설치된 내용과 2024.03.14 경정등기가 있으므로 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 47,488,000원이 감정가 106,000,000원의 44.8%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다.
현황조사상 점유 내역은 대상 254호와 다른 호수들이 섞여 있고 호수 미기재 항목도 존재합니다. 게다가 동일·유사 생활숙박시설의 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”은 장점이지만, “대상호 점유와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건”입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 254호의 실제 점유관계와 생활숙박시설로서의 실제 가격입니다.
