54,208,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 217호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,208,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 붙어 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당과 이후 압류·현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계의 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층217호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 본건 2층 217호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 54,208,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09 광양농협 근저당
최초 신탁 관련 등기는 이미 말소되었고, 2021.07.09 주식회사썬샤인브릿지로 소유권이 귀속되었습니다. 같은 날 설정된 광양농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 2023.12.20 국 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 217호와의 직접 관련성 확인이 핵심
현황조사에는 숙박시설 관련 점유관계가 5건 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 호실 표기가 212호·245호·354호·439호이거나 호실이 기재되지 않은 형태로, 217호와 정확히 일치하는 점유자는 확인되지 않습니다. 특히 호실이 기재되지 않은 여수유탑유블레스 주식회사의 본건 관련성은 별도 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024-03-19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024-03-05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023-04-19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격·배당 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 54,208,000원으로 감정가 121,000,000원의 44.8%입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 실거래 가격과 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 생활숙박시설이라는 이용형태와 점유관계를 확인한 뒤 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,744원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 52,832,256원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,375,744원을 제외한 52,832,256원이 광양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 25,172,867,744원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 217호 점유자 특정. 현황조사의 호실 표기가 본건과 일치하지 않으므로 실제 217호 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 미기재 점유 확인. 여수유탑유블레스 주식회사는 호실이 기재되지 않아 본건과의 관련성을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 두 점유자의 호실은 354호·439호입니다.
- 생활숙박시설 확인. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고가 모두 생활숙박시설입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율과 실제 거래가 수준은 별개의 문제이므로 응찰 전에 비교 거래가격을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당요구·조세관계를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 217호 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 기준이 분명합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현황조사에 숙박시설 관련 점유관계가 5건 존재하고, 그중 2건은 전입일과 보증금이 미상입니다. 동시에 확인된 호실은 212호·245호·354호·439호 또는 미기재로, 본건 217호와 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “임차인이 많다”가 아니라 “누가 실제 217호를 점유하는가”를 확정하는 것입니다.
가격 역시 감정가 121,000,000원에서 54,208,000원까지 내려온 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 점유와 실거래 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
