광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 3층 362호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 권리분석의 기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “근저당 뒤 권리는 소멸한다”는 사실만 보고 끝내기 어렵습니다. 2021.04.05. 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치되어 있다는 약정이 기재되어 있고, 2024.03.14. 부설주차장 인근 설치와 관련한 경정등기도 있습니다. 금전채권과는 성격이 다른 항목인 만큼 실제 주차장 이용관계와 등기 내용을 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층362호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 비금전성 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.05. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸합니다. 2024.03.12.의 앞선 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 49,728,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 39,782,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 31,825,920원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 25,177,267,104원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용 토지이용상황이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 접근. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 환금성 판단. 현재 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 사실만으로 시장가 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 362호 실제 점유자 확인. 호실 미상 점유자 1건이 있어 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조하고 현장 점유자를 확인하세요.
- 대항력 미상 점유자 구분. 유제선·경재필은 각각 354호·439호로 표시되며 전입일·보증금이 미상입니다. 해당 호실에 대해서는 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
- 부설주차장 확인. 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 약정과 2024.03.14. 경정등기의 실제 이용관계를 확인하세요.
- 을구 2번 금액 대조. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경등기 4,974,200,000원의 현재 효력을 원본 등기에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국 압류와 여수시 압류는 말소기준 뒤 권리지만 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 생활숙박시설의 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 볼 것은 점유와 용도다
현재 최저매각가 49,728,000원은 감정가 111,000,000원의 44.8%이고, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 권리만 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·경매개시결정은 매각 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 생활숙박시설이고 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 현황조사 점유자 5건 중 호실이 명시된 4건은 본건 362호와 다르고, 1건은 호실이 명시되지 않았습니다. 부설주차장 관련 약정·경정등기도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리기준은 비교적 명확하지만, 가격·점유·부설주차장 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
