광주지방법원 2025타경51775. 본건은 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 554호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 이름이 올라온 5건 중 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 모두 말소기준권리인 2021.07.09.보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 두 건은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 554호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 5층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 | 광양농업협동조합 |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권이 설정됐고, 이후 국 압류·여수시 압류와 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 구조만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 2024.03.12. 개시된 별도 임의경매는 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.07.15. 등기됐습니다.
② 현황조사상 임차·점유 신고 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명 / 법인 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
현황조사에 나타난 표시 호실은 212호·245호·354호·439호와 호실 미기재 1건입니다. 본건은 554호이므로, 이 신고들이 본건 554호의 직접 점유관계를 의미하는지 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다. 특히 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 선순위 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 25,225,700,000원 대비 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 40,140,800원, 32,112,640원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 선순위 채권도 현재 회차에서 전액 변제되지 않으며, 신청채권액 4,792,246,697원 역시 어느 시나리오에서도 충족되지 않습니다. 가격이 더 내려가더라도 미상 점유의 권리확인 문제는 별개로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 554호 점유관계 원본 대조. 현황조사에 표시된 212호·245호·354호·439호 및 호실 미기재 1건이 본건 554호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 유제선·경재필 확인. 두 사람은 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 전입세대·사업자등록·매각물건명세서 등을 원본으로 확인해야 합니다.
- 알려진 3건. 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사의 전입일은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 판단. 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 부설주차장 등기. 등기에는 주차장법에 따른 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치됐다는 기재가 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 2건’을 지워야 한다
이 사건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 50,176,000원까지 내려온 생활숙박시설입니다. 등기부 기준으로는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 5건 가운데 2건은 전입일·보증금 미상이고, 표기된 호실도 본건 554호와 일치하지 않습니다. 이 때문에 현재 단계의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 554호의 실제 점유관계와 미상 2건의 대항력 여부입니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 50,176,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 등기상 소멸구조는 단순하지만, 점유관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
