47,488,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 255호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물에 위치합니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 권리의 출발점은 2021.07.09. 광양농업협동조합이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·국 압류·여수시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사, 유제선, 경재필 등 5건이 기재되어 있습니다. 이 가운데 앞선 3건은 전입신고가 말소기준일 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층255호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 대상 2층 255호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸 구조
2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존 신탁이 이루어졌고, 2021.07.09. 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 15935의 광양농업협동조합 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 접수번호 15939의 후순위 근저당, 2023.12.27. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 없음 3건, 미상 2건’
| 성명 / 법인 | 표기 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 해당 없음 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 위치 — 3회 유찰로 감정가의 44.8%
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 47,488,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 37,990,400원, 5회 유찰 시 30,392,320원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 생활숙박시설로 이용 중이고, 현황조사상 임대관계가 명확히 정리되지 않았으며, 실제 점유·임차관계도 대상 255호와의 연관성을 다시 확인해야 합니다. 따라서 현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아진 가격으로만 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,254,784원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 25,225,700,000원, 채권자 예상배당은 46,233,216원이며 미배당액은 25,179,466,784원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 국동 소재 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 255호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 호실과 대상 255호가 일치하지 않습니다. 실제 255호 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 2건 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 매각물건명세서와 전입세대·점유관계를 대조하세요.
- 후순위 근저당 변경 확인. 을구 2번은 19,225,700,000원 설정 뒤 4,974,200,000원 변경 기재가 있으므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 조사되어 있어 실제 운영·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리가 남았다”
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 47,488,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현황조사에 잡힌 5건 가운데 대상 255호와 호실이 일치하는 내역이 없고, 2건은 전입일·보증금까지 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 할인됐는가’보다 실제 255호의 점유자와 임차관계를 먼저 확정하는 것입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 47,488,000원이 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 등기 구조는 단순, 점유는 보수적으로 확인. 현재 단계의 결론입니다.
