광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 233호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 감정가 113,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,624,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 44.8%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유와 권리 범위를 확인해야 하는 유형입니다.
말소기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구에는 부설주차장의 인근 설치와 관련한 약정·경정 등기가 남아 있으므로, 단순히 “모든 등기가 사라진다”는 식으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 233호 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 2층 233호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 | 광양농업협동조합 |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09.
현재 사건의 말소기준은 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국 압류, 여수시 압류, 현재의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 임차인 5명, 그중 2명은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | - | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인되는 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤에 들어온 것으로 조사돼 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원을 그대로 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 50,624,000원으로 감정가 113,000,000원의 44.8%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
특히 생활숙박시설은 감정평가상 실제 이용상태도 생활숙박시설로 확인됩니다. 따라서 일반 주거용 부동산의 실거래 흐름을 대신 끌어와 비교하지 않고, 이 물건 자체의 거래·운영·점유 조건을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서 총 채권액은 25,225,700,000원, 채권자 배당액은 49,312,768원, 미배당은 25,176,387,232원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 남측 인근으로 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 233호 실제 점유 확인. 점유 부분이 특정되지 않은 여수유탑유블레스 주식회사와 233호의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 50,624,000원이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 부설주차장 등기 확인. 국동 117-3, 117-1 소재 부설주차장 관련 약정·경정등기의 실제 권리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 4,974,200,000원의 관계를 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용조건 확인. 감정평가상 실제 이용상태가 생활숙박시설이므로 입찰 목적과 현재 이용 형태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 113,000,000원 대비 최저가 50,624,000원, 즉 44.8%입니다. 그러나 실거래 자료가 없는 상황에서 이 할인율은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당모형의 인수액도 0원이지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 남아 있습니다.
여기에 대상 물건은 아파트가 아니라 생활숙박시설이고, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 사건은 “많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “233호 실제 점유와 미상 임차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 후순위 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유 위험과 가격 기준이 아직 닫히지 않았다는 점 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.
