광주지방법원 2025타경51775. 본건은 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 10층 1049호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 등기부 권리 흐름의 기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 핵심은 등기부만이 아닙니다. 현황조사에는 숙박시설 이용자로 여러 점유자가 기재돼 있고, 그중 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 이 두 점유자의 실제 점유범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 10층1049호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 10층 1049호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.09. 접수된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2023.12.18. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2024.03.12. 경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 3명은 대항력 없음, 2명은 미상
| 점유자 | 사용부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 3명의 전입신고일은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료상 보증기관 대위·승계로 중복신고된 점유자는 없으므로 실제 점유자로 기재된 인원은 5명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 25,225,700,000원, 총 예상배당은 48,872,832원, 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 감정가 대비 크게 낮아졌지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가 50,176,000원은 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지는 평지의 부정형, 상업용으로 이용 중이고 토지면적은 1,235.0㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금·점유범위가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 부동산과 동일하게 취급하지 말고 실제 이용·운영 형태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가는 감정가의 44.8%이나 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 부설주차장 등기 확인. 부설주차장이 별도 필지에 설치되어 있다는 등기와 그 경정사항을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상 점유관계가 먼저”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리의 정리 방향도 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사에 기재된 실제 점유자 5명 중 2명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 생활숙박시설이라는 용도, 임대관계 미상, 실거래 시세 부재가 함께 겹칩니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 “감정가의 44.8%라 싸다”가 아니라 “미상 점유관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 본다”가 맞습니다. 권리 안전성을 완전히 확정하기 전에는 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
