광주지방법원 2025타경51775. 대상은 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 237호입니다. 감정평가 이용상태도 생활숙박시설로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,624,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다만 이 사건은 가격 숫자보다 생활숙박시설이라는 용도와 실제 점유관계 확인이 더 중요합니다.
권리의 기준점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등의 근저당도 설정돼 있고, 이후 서초세무서 압류와 여수시 압류, 2025.07.15. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 현재 최저가에서는 광양농업협동조합 근저당에도 전액 배당이 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 237호 |
| 이용상태 | 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의 신탁으로 보존됐다가 2021.07.09. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사썬샤인브릿지 앞으로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광양농업협동조합 근저당 6,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 여수시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 점유관계 — 대상 호수 일치 여부부터 확인
현황조사에는 숙박시설 사용자가 여러 건 기재돼 있습니다. 다만 확인된 호수 가운데 212호·245호·354호·439호는 본건 237호와 다른 호수이고, 여수유탑유블레스 주식회사는 호수 표시가 없습니다. 따라서 아래 내역을 곧바로 237호 임차관계로 합산해서는 안 되며, 본건 237호의 실제 점유자와 각 조사내역의 호수 일치 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 · 호수 미상 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,624,000원 가정 시 집행비용 1,311,232원을 제외한 49,312,768원이 광양농업협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 25,176,387,232원입니다. 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,624,000원 | 49,312,768원 | 25,176,387,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,499,200원 | 39,370,214원 | 25,186,329,786원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,399,360원 | 31,416,172원 | 25,194,283,828원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 4,792,246,697원인데, 현재 회차 예상 배당은 49,312,768원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 배당액은 각각 39,370,214원, 31,416,172원으로 줄어듭니다. 다만 이 거액의 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아니며, 제공된 예상배당상 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 237호 현장 점유 확인. 현황조사에 적힌 다른 호수 점유자를 본건 임차인으로 오인하지 말고, 실제 237호 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 미상 사용자 확인. 여수유탑유블레스 주식회사 조사내역이 237호와 연결되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 생활숙박시설이므로 실제 이용형태와 관리·운영 구조를 별도로 점검해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘생활숙박시설과 점유 확인’이 먼저
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,624,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격을 곧바로 시세 대비 저가라고 평가할 수 없고, 물건 자체가 생활숙박시설인 데다 현황조사에 여러 호실의 숙박시설 점유자가 함께 확인됩니다.
특히 212호·245호·354호·439호 점유내역은 본건 237호와 다른 호수이므로 보증금을 합산하거나 곧바로 인수위험으로 연결해서는 안 됩니다. 반대로 호수 표시가 없는 조사내역이 존재하므로 237호의 실제 점유관계가 명확하다고 단정해서도 안 됩니다. 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 3회 유찰·생활숙박시설·점유 확인 필요성이 겹친 확인형 물건입니다. 최저가의 할인폭보다 먼저 원본 서류와 현장을 맞춰보는 것이 핵심입니다.
