50,176,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 304호입니다. 감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 점유관계와 304호 귀속 여부를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2021.07.09. 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 대상은 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각물건명세서 비고 | 생활숙박시설 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.03. 서초세무서장 관련 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2024.03.12.의 별도 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 304호와의 연결 여부가 핵심
현황조사에는 숙박시설 관련 점유·임차 기재가 총 5건 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 반면 유제선·경재필 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 법인 | 현황조사 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 · 호수 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·회차 — 44.8%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가 50,176,000원은 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 비율만으로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건에서는 3회 유찰이라는 시장 반응과 생활숙박시설이라는 이용형태, 그리고 점유 불확실성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 |
현재 회차에서도 신청채권 4,792,246,697원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰로 매각가가 40,140,800원, 32,112,640원까지 낮아지면 채권자 배당액도 함께 줄고 미배당액은 더 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금 50,176,000원 중 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 광양농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중이고, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 호수와 매각 대상 304호가 일치하지 않는 항목이 있어 현장 및 원본 서류 대조가 최우선입니다.
- 대항력 미상 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정하지 말고 매각물건명세서와 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 을구 2번 변경등기 대조. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경 후 4,974,200,000원의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 부설주차장 관계 확인. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 약정과 2024.03.14. 정정등기를 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 최저가는 감정가의 44.8%까지 하락했지만 낮은 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 생활숙박시설 이용형태와 점유 리스크를 함께 봐야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당과 인수 여부는 최종 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 304호 점유를 확정하라”
이 사건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 대상 304호와 다른 호수의 점유 기재가 섞여 있고, 2건은 전입일·보증금이 미상입니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 “304호에 누가, 언제부터, 어떤 조건으로 점유하는가”입니다. 이 부분이 정리돼야 비로소 50,176,000원이라는 가격을 안전하게 평가할 수 있습니다.
