광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 238호입니다. 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,624,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당 6,000,000,000원이고, 뒤에 붙은 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 비교적 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에는 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사가 말소기준권리 이후 전입한 것으로 정리돼 대항력이 없고, 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 현황조사에 기재된 일부 호수가 238호가 아닌 212호·245호·354호·439호로 표시되어 있으므로, 실제 238호 점유관계가 어떻게 연결되는지 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 238호 |
| 용도 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등의 후순위 근저당이 설정됐고, 2023.12.27. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 광양농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 임차인 5명, 그중 2명은 판정 미상
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 조사된 임차·점유자는 5명입니다. 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 모두 말소기준일 2021.07.09.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 유제선과 경재필은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 50,624,000원으로 감정가 113,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,499,200원, 5회 유찰 시 32,399,360원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰된 물건이라는 점은 가격만큼이나 환금성과 수요층을 따로 점검해야 한다는 신호입니다. 현재 회차의 낮은 비율은 사실이지만, 그것 자체가 시장가 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 2. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,311,232원, 광양농업협동조합 49,312,768원이며 총 채권 25,225,700,000원 중 미배당은 25,176,387,232원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2명 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 238호와 점유 호수 대조. 현황조사에는 212호·245호·354호·439호가 함께 기재되어 있어 대상 호실과의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 실제 사용·운영 조건과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점유관계에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 2명이 남아 있어 대항력을 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 최저가가 50,624,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없는 상태에서 이 숫자만 보고 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 여기에 생활숙박시설이라는 용도와 다회 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 정리되지만, 미상 점유와 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
