47,488,000원
광주지방법원 2025타경51775. 전라남도 여수시 국동 105 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 제2층 제253호입니다. 감정평가상 이용상태도 생활숙박시설이며, 등기부상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 뒤에 설정된 근저당권과 국·여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 106,000,000원에서 3회 유찰된 47,488,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 44.8%까지 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 생활숙박시설 이용상태, 반복 유찰, 대상 호실의 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층253호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 대상 2층 253호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 부설주차장 | 여수시 국동 117-3, 국동 117-1에 별도 설치 관련 등기 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 부기사항도 확인
말소기준권리는 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권과 2023년 국 압류, 2025년 여수시 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12. 개시된 종전 임의경매는 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.15. 다시 개시된 임의경매입니다.
② 점유·임차 조사 — ‘대항력 없음’과 ‘대항력 가능·미상’을 구분
| 점유자 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 임차권 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고로 볼 항목도 없습니다.
③ 유찰·가격 흐름 — 감정가 대비 낮아졌지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 47,488,000원 | 46,233,216원 | 25,179,466,784원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 37,990,400원 | 36,906,573원 | 25,188,793,427원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 30,392,320원 | 29,445,258원 | 25,196,254,742원 |
현재 최저가는 47,488,000원으로 감정가 대비 44.8%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 동일 유형 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 “감정가의 절반 이하니까 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재까지의 응찰 수요를 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,254,784원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,254,784원을 제외한 46,233,216원이 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 25,179,466,784원이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 계획·제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 253호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 212호·245호·354호·439호 및 호실 미상 점유가 대상 253호와 어떤 관계인지 매각물건명세서·현장조사로 대조하세요.
- 대항력 미상 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 임대차계약·전입기준·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 3회 유찰로 47,488,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 생활숙박시설 이용관계 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설로 기재돼 있으므로 실제 이용상태를 확인하세요.
- 부설주차장 관계 확인. 등기부상 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 부기와 경정등기를 대조하세요.
- 근저당 채권액 원본 대조. 을구 2번은 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경 4,974,200,000원이 함께 확인되므로 실제 배당채권액을 최신 원본으로 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당·인수 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — “44.8%라는 숫자보다 253호의 실제 상태가 먼저”
이 사건은 권리 순서 자체는 비교적 분명합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 가격이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 좋은 매수라고 결론내릴 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고, 용도는 생활숙박시설이며, 현황조사상 대상 253호와 직접 일치하는 호실 표시가 없고 전입일·보증금 미상 점유도 2건 남아 있습니다. 권리의 기준점은 명확하지만, 점유와 시장가격 검증은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
