광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 7층 757호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 112,000,000원의 44.8%인 50,176,000원까지 내려온 상태입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유·임차관계의 확정 여부입니다. 등기상 말소기준은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권이고, 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 5명의 임차관계가 기재되어 있고, 이 중 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 7층 757호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 추가 확인
말소기준권리는 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후 서초세무서 압류, 여수시 압류, 2025.07.15 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 명의 근저당권도 후순위로 배당을 받을 뿐 매수인에게 그대로 인수되는 권리는 아닙니다.
② 임차관계 — 실제 등재 5명, 대항력 미상 2명
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024-03-19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024-03-05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023-04-19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 모두 말소기준인 2021.07.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 25,225,700,000원에 비해 현재 매각가 가정액은 50,176,000원으로, 채권자 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
유찰이 이어지면 최저가는 40,140,800원, 32,112,640원으로 더 낮아지지만, 신청채권 청구액 4,792,246,697원도 어느 시나리오에서든 전액 충족되지 않습니다. 담보권자 미배당은 커지지만 그것 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 앞서 본 미상 임차관계는 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 용도 특성. 매각물건명세서 비고도 생활숙박시설로 기재돼 있습니다. 아파트가 아니라 생활숙박시설이라는 용도 특성을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. 유제선·경재필의 전입일·보증금·점유범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 미상인 점유자는 대항력 없음으로 처리하지 말고, 말소기준 2021.07.09와의 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원은 조건부. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 미상 임차인의 대항력이 확인되면 실제 인수 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 생활숙박시설 확인. 주거용 아파트와 동일하게 보지 말고 실제 이용·운영·환금성 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 112,000,000원에서 50,176,000원까지 내려온 만큼 가격 외에 점유·용도·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현황조사상 5명의 임차관계 중 2명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 핵심은 “감정가의 절반도 안 된다”가 아니라 그 2명의 대항력 여부를 확정할 수 있느냐입니다. 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 겹쳐 있으므로, 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
