광주지방법원 2025타경51775. 대상은 여수시 국동 105 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 제1동 3층 346호입니다. 감정평가 이용상태도 생활숙박시설로 확인됩니다. 최초 감정가는 112,000,000원이고 현재 최저매각가는 50,176,000원으로, 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려온 것처럼 보이지만, 본 건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율 자체를 시장가 대비 가격 메리트로 바꿔 읽을 수는 없습니다.
권리의 기준점은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 그 뒤의 후순위 근저당, 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 기재된 점유 신고 중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 2건은 등기 권리와 별개로 명도·인수 판단의 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 346호 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 주식회사유탑건설 등의 근저당권이 설정됐고, 2022.02.11에는 해당 근저당권의 채권최고액을 4,974,200,000원으로 변경하는 등기가 있습니다. 이후 국 압류, 여수시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 5건 중 2건은 대항력 미상
현황조사에는 숙박시설 관련 점유·임차 신고가 5건 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 전입일이 말소기준권리 2021.07.09보다 뒤인 3건은 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 유제선·경재필 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 44.8%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 40,140,800원, 그 다음은 32,112,640원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 생활숙박시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 감정가 할인율과 실제 환금가치를 동일하게 보지 말고, 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 선순위 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 25,225,700,000원 대비 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 이 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 346호 점유 특정. 현황조사 신고의 호수와 대상 346호가 일치하는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 우선 확인합니다.
- 미상 2건 확인. 유제선·경재필의 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 대항력 유무와 인수위험을 확정하지 않습니다.
- 후순위 근저당 변경 확인. 을구 2번 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 변경등기 4,974,200,000원의 관계를 원본에서 대조합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 실제 이용상태와 생활숙박시설이라는 매각물건명세서 비고를 기준으로 사용·환금 가능성을 검토합니다.
- 배당가정 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 사건은 등기만 보면 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 대항력 판정이 불가능한 점유자 2건이 남아 있고, 대상 346호와 각 신고 점유부분의 관계 역시 확인이 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 이 가격이 실제로 싼지는 알 수 없습니다. 더구나 물건 자체가 생활숙박시설입니다. 따라서 이번 건은 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유와 시장가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 핵심은 최저가가 아니라 346호 실제 점유관계와 생활숙박시설의 실제 거래가입니다.
