광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 328호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,312,000원, 감정가의 44.8%입니다.
등기상 핵심은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사상 여러 임차관계가 확인되고, 그중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어 대항력 여부를 단정할 수 없는 항목이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 328호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 53,312,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 4,792,246,697원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 이용 | 준공업지역 · 상업용 · 공시지가 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2021.07.09 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 이전되었습니다. 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정되었고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 여수시 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 328호 특정 여부와 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
현황조사에 기재된 임차인 조사대상은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 212호·245호·354호·439호로 특정된 사람은 본건 328호와 다른 호수로 표시되어 있고, 여수유탑유블레스 주식회사는 점유 호수가 특정되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 · 호수 미특정 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사의 전입일은 모두 말소기준권리 2021.07.09보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 두 사람의 점유부분은 각각 354호와 439호로 표시되어 있으므로, 본건 328호의 실제 점유관계와 혼동하지 말고 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 119,000,000원의 44.8%인 53,312,000원입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,616원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 51,952,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 총 채권액은 25,225,700,000원, 채권자 배당액은 51,952,384원, 미배당액은 25,173,747,616원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 큰 미배당 채권이 남는다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 커지지만 매수인 인수와는 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,312,000원 | 51,952,384원 | 25,173,747,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,649,600원 | 41,481,907원 | 25,184,218,093원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,119,680원 | 33,105,526원 | 25,192,594,474원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 4,792,246,697원인데, 현재 회차에서는 51,952,384원이 배당되는 것으로 계산되어 전액 변제가 되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에도 배당액은 더 줄어듭니다. 이처럼 채권자의 미회수액이 매우 크더라도, 자료상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정정보상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 주차장. 등기에는 주차장법에 따른 부설주차장이 국동 117-3, 국동 117-1에 별도로 설치되어 있다는 내용이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 328호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 임차인 5명 중 328호로 직접 특정된 사람은 없고, 1명은 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 현장·명세서에서 328호 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 분리 확인. 유제선·경재필은 각각 354호·439호로 표시되어 있으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 ‘있다’고 단정하지 말고 가능·미상 상태로 관리해야 합니다.
- 2순위 근저당 변경등기 확인. 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경 4,974,200,000원이 함께 존재하므로 실제 배당관계 원본 대조가 필요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국과 여수시 압류가 존재하고, 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고, 생활숙박시설의 실제 거래가격과 328호 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 생활숙박시설로 평가·이용되고 있으므로 해당 용도 자체를 전제로 입찰 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 중요한 것은 시세·점유 확인
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 53,312,000원까지 내려왔고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 구조도 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 형태여서 표면적인 권리 구조는 비교적 정리되어 있습니다.
하지만 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기에는 근거가 부족합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 이미 3회 유찰된 생활숙박시설이며, 현황조사에는 여러 임차관계와 미상 점유자가 기재되어 있습니다. 특히 328호 실제 점유와 2순위 근저당 변경 내용을 확인하기 전에는 ‘인수 0원’이라는 계산만으로 안전을 확정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 확인 가능 범위에서 정리되어 있지만, 가격은 보류 — 시세와 점유를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
