광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 340호입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 생활숙박시설로 확인됩니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사유탑건설 등의 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 112,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 그러나 생활숙박시설은 아파트와 동일한 환금성을 전제로 볼 수 없고, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이번 물건의 핵심은 할인율보다 점유·임차관계와 생활숙박시설 자체의 환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층340호 |
| 용도 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 대상 3층 340호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2023.12.14. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 광양농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12.의 이전 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — ‘인수 0원’과 별개로 미상 2건 확인
| 성명 / 법인 | 사용부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 세 건은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 또한 조사된 사용부분에는 212호·245호·354호·439호가 포함돼 대상 340호와 다른 호실 기재가 있으므로, 실제 340호의 점유·임차관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 25,225,700,000원 중 배당액은 48,872,832원, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신청채권자의 청구액은 4,792,246,697원인데 현재 회차 예상배당액은 48,872,832원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 4회 유찰 시 예상배당은 39,018,266원, 5회 유찰 시 31,134,612원으로 더 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등입니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 340호 직접 점유 확인. 현황조사에 다른 호실 사용자가 함께 기재돼 있으므로 대상 340호의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 미상 2건 확인. 유제선·경재필의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 생활숙박시설로 기재된 물건이므로 점유관계와 인수 여부를 최종 문서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 3회 유찰·감정가 44.8%라는 숫자만 보지 말고 생활숙박시설의 실제 거래가격과 수익성을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권은 공동담보가 설정된 권리이므로 배당관계는 개별 호수만으로 단순화하지 말고 원권리와 배당표를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 두 가지
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 생활숙박시설이라는 용도, 그리고 현황조사에서 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 2건이 있다는 점은 단순한 아파트 경매처럼 접근하기 어렵게 만듭니다.
첫째는 340호의 실제 점유·임차관계 확인, 둘째는 생활숙박시설의 실제 시장가격과 환금성 확인. 이 두 가지가 해결되기 전에는 44.8%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리관계는 말소 구조가 명확하지만, 최종 입찰 판단은 미상 점유관계와 시장성 확인 이후가 적절합니다.
