광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 354호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 2021.07.09 신탁재산 귀속으로 소유권을 넘겨받은 날 광양농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
가격은 감정가 112,000,000원에서 현재 50,176,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격보다 본건 354호 점유관계 확인입니다. 유제선의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층354호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 본건 3층 354호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 광주지방법원 순천지원 여수등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당 채권최고액 6,000,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등을 근저당권자로 하는 을구 2번 근저당도 설정됐고, 이후 2022.02.11 채권최고액 4,974,200,000원으로 변경등기가 있습니다. 2024.01.04 국 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 5명
| 성명 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입신고가 말소기준권리 2021.07.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선과 경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 유제선은 바로 본건 354호 점유자로 기재돼 있어 입찰 전 최우선 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 25,225,700,000원 중 48,872,832원이 배당되고, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 44.8% | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 35.84% | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 28.67% | 25,194,565,388원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려온 것은 분명한 사실이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 사용할 수는 없습니다. 이 물건은 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐으므로 할인율보다 실제 이용가치와 점유관계, 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 공시지가 600,900원/㎡ · 토지면적 1,235.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 354호 유제선부터 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 배당상 인수 0원과 실제 점유위험을 구분. 배당표 계산은 인수 0원이지만, 미상 임차인의 권리까지 자동으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 실제 운영·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 가격만 보고 판단하지 않기. 감정가 112,000,000원 대비 최저가 50,176,000원이지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
- 등기 변경내역 확인. 을구 2번 근저당은 2022.02.11 채권최고액 4,974,200,000원으로 변경등기가 있으므로 최신 등기사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 354호 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 본건 354호의 유제선은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건을 단순한 ‘3회 유찰 저가 매물’로 보면 안 됩니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유관계가 아직 닫히지 않았습니다. 354호 점유자의 권리관계를 확인해 인수 가능성을 제거한 뒤에야 50,176,000원의 가격 의미를 판단할 수 있습니다.
