광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 2층 245호입니다. 감정평가상 현재 이용상태도 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 감정가 106,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 47,488,000원, 감정가의 44.8% 수준까지 내려와 있습니다.
권리의 출발점은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 47,488,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 245호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 본건 2층 245호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09 광양농협 근저당
핵심은 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 2021.07.09 접수된 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 같은 날 뒤 순위로 설정된 유탑건설 측 근저당과 2023년 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유탑건설 측 근저당은 2022.02.11 변경등기로 채권최고액이 4,974,200,000원으로 변경된 기록도 있으므로 실제 배당 단계에서는 최신 채권관계 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 — 245호 특정 임차인은 대항력 없음
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 미특정 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
245호에 직접 특정된 임차인은 오종혁 1명입니다. 전입일은 2024.03.05로, 말소기준권리인 2021.07.09 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 보증금 1,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 현황조사에는 212호·354호·439호 및 호실 미특정 임차 기록도 함께 나타나므로, 이 기록들을 245호 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
특히 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 두 사람은 각각 354호와 439호로 기재되어 있어 245호와는 호실이 다르지만, 생활숙박시설의 운영·점유 구조가 복합적일 수 있으므로 현장에서는 245호 실제 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 명의는 없습니다.
③ 가격 — 44.8% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 47,488,000원으로 감정가 106,000,000원의 44.8%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭은 분명 크지만, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 특히 생활숙박시설은 주거용 아파트와 동일한 방식으로 가격을 비교해서는 안 되므로, ‘3회 유찰 = 저가 매수 기회’로 단정하는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 47,488,000원 | 46,233,216원 | 25,179,466,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 37,990,400원 | 36,906,573원 | 25,188,793,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 30,392,320원 | 29,445,258원 | 25,196,254,742원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,254,784원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,254,784원을 제외한 46,233,216원이 선순위 광양농협 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 25,179,466,784원입니다. 배당 부족액이 크더라도 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중이며, 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,235.0㎡, 공시지가는 600,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 없는 가운데 3회 유찰된 생활숙박시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 245호 실제 점유 확인. 오종혁이 245호 임차인으로 특정되어 있습니다. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 미특정 점유 기록 확인. 여수유탑유블레스 주식회사는 호실이 특정되지 않았습니다. 245호와의 실제 관계를 현황조사 원문과 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 다른 호실 기록과 분리. 유퍼스트개발 주식회사는 212호, 유제선은 354호, 경재필은 439호로 기재되어 있으므로 이들의 보증금을 245호 인수금으로 합산하면 안 됩니다.
- 부설주차장 등기 확인. 인근 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 약정 및 경정등기의 실제 이용·권리관계를 확인하세요.
- 2번 근저당 변경내용 확인. 유탑건설 측 근저당은 2022.02.11 채권최고액 4,974,200,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 생활숙박시설 특성 확인. 일반 아파트를 전제로 한 주거가치나 시세 비교를 적용하지 말고, 실제 이용·운영 가능성과 관리 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 47,488,000원이 감정가의 44.8%라도 실거래 비교 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별도 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 245호 임차인 오종혁의 전입은 2024.03.05로 뒤에 들어왔습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수도 0원이어서, 낙찰가 47,488,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
다만 투자 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 현재 최저가와 비교할 최근 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 여기에 호실 미특정 점유 기록과 부설주차장 관련 등기까지 점검해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 환금성 검증은 보수적으로 해야 하는 유형”입니다. 감정가의 44.8%라는 숫자 자체가 투자 매력을 보증하지는 않습니다.
