광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 358호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 2021.07.09 광양농업협동조합이 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤따르는 담보권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 현재 배당표상 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 기재된 임차·점유정보를 보면 212호·245호·354호·439호 등 대상 358호와 다른 호실이 함께 등장하고, 여수유탑유블레스 주식회사는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 특히 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하므로, 358호 실제 점유관계를 확정하기 전까지는 점유 리스크를 완전히 제거할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 358호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 대상 3층 358호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09 광양농협 근저당
말소기준권리는 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등이 관련된 을구 2번 근저당권도 설정됐고, 2022.02.11 변경등기에는 채권최고액 4,974,200,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국 압류, 여수시 압류와 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 358호와의 직접 관련성 확인이 필요
| 이름 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 각각 354호·439호로 기재돼 대상 358호와 호수가 다릅니다. 여수유탑유블레스 주식회사는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 358호 실제 점유 여부를 원문에서 대조하는 것이 핵심입니다.
② 가격 구조 — 감정가 44.8%까지 내려온 3회 유찰
감정가 111,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 49,728,000원으로, 현재 회차 시나리오상 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 49,728,000원 | 48,432,896원 | 25,177,267,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 39,782,400원 | 38,666,317원 | 25,187,033,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 31,825,920원 | 30,853,053원 | 25,194,846,947원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,295,104원을 제외한 48,432,896원이 광양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 25,177,267,104원이며 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중·소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 설치돼 있고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건축 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 358호 점유자 특정. 212호·245호·354호·439호 정보와 대상 358호를 혼동하지 말고, 점유 부분이 특정되지 않은 여수유탑유블레스 주식회사의 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 대상 358호와의 관련성부터 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 2번 근저당권의 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경등기 4,974,200,000원의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 부설주차장 확인. 국동 117-3·117-1에 별도로 설치된 부설주차장 관련 부기·경정사항을 실제 이용관계와 함께 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 대상 호실의 실제 운영·임대 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 49,728,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 물건은 생활숙박시설이고, 현황조사에는 다른 호실의 점유정보와 점유 부분이 특정되지 않은 임차정보, 전입·보증금 미상 점유자가 혼재합니다.
등기상 인수는 낮지만, 점유 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다. 대상 358호의 실제 임차·점유관계가 확인되고, 을구 2번 근저당권 변경 내용과 부설주차장 관련 사항까지 원문 대조가 끝난 뒤에야 현재 최저가 49,728,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “358호에 실제로 누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”입니다.
