광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 5층 552호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 광양농업협동조합, 청구액은 4,792,246,697원입니다.
등기상 말소기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 생활숙박시설이라는 용도, 본건 552호와 직접 연결되지 않은 현황조사 점유정보, 그리고 보증금·전입일이 미상인 점유자까지 있어 등기만 보고 바로 안전형으로 결론내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 552호 |
| 용도 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 5층 552호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등에 대한 을구 2번 근저당권도 설정됐으며, 이후 국 압류, 여수시 압류, 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
또한 갑구에는 부설주차장이 시설물 부지 인근의 전라남도 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치돼 있다는 약정 및 2024.03.14. 경정 기재가 있습니다. 이는 단순 채권 인수 문제와는 별개로 실제 부설주차장 이용·권리관계를 확인할 필요가 있는 사항입니다.
② 임차·점유 관계 — 552호 직접 연결 여부가 핵심
현황조사에는 숙박시설 관련 점유관계가 5건 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 항목은 없지만, 표기된 호수는 212호·245호·354호·439호 및 호수 미상으로 본건 552호와 정확히 일치하는 표기는 없습니다. 따라서 아래 내용은 건물 내 현황조사상 확인된 점유관계를 보여주는 것이며, 552호 실제 점유와 연결되는지는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 표기 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 1,000,000원 / 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 / 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사의 전입일은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 두 사람 역시 표기 호수가 각각 354호와 439호이므로 본건 552호 점유자로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 44.8%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 상태지만, 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 3회 유찰과 감정가 대비 할인폭만을 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 2. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 광양농업협동조합에 배당되고, 주식회사유탑건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 25,225,700,000원 대비 미배당은 25,176,827,168원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 552호 실제 점유 확인. 현황조사에 나온 호수는 212호·245호·354호·439호 및 호수 미상입니다. 본건 552호를 누가 실제 사용하는지 별도 확인이 핵심입니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필은 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 본건과 연결되는 경우 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중입니다. 실제 운영·사용 상태와 향후 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 부설주차장 확인. 등기에는 부설주차장이 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치돼 있다는 기재와 경정사항이 있습니다. 실제 이용관계를 확인하세요.
- 근저당 변경내용 대조. 을구 2번은 최초 19,225,700,000원에서 변경계약상 4,974,200,000원이 기재돼 있습니다. 배당표와 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 국과 여수시의 압류가 있고 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격은 실거래로 검증. 현재 44.8%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “44.8% = 싸다”는 아직 아니다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 경매의 승부처는 할인율보다 사실관계 확인에 있습니다.
현황조사에 나온 점유자 5건 중 본건 552호와 정확히 일치하는 호수는 없고, 2건은 전입일·보증금도 미상입니다. 여기에 생활숙박시설이라는 용도와 실거래 시세 부재, 을구 2번 근저당권의 변경금액과 배당 가정 차이까지 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·시세·채권액 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는다.”입니다.
