광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 241호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 현재 최저매각가는 47,488,000원으로 감정가 106,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 할인율만 보고 접근하기보다, 권리 순서와 현황조사상 점유자의 실제 호실을 대조하는 작업이 중요합니다.
등기상 말소기준은 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 주식회사유탑건설 등의 근저당권도 설정됐고, 이후 국 압류·여수시 압류·현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 241호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 2층 241호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 점유는 별도 확인
핵심 기준일은 2021.07.09입니다. 광양농업협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12의 선행 임의경매개시결정은 2025.05.22 일부취하를 원인으로 2025.05.26 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.15 접수됐습니다.
② 현황조사 임차·점유 — 241호와의 직접 대응을 확인해야 한다
| 성명 / 법인 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024-03-19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024-03-05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 표시 없음 | 2023-04-19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 기재된 실제 임차·점유 신고는 5건입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 3건은 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 가격 — 감정가 44.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 106,000,000원이고 현재 최저매각가는 47,488,000원입니다. 3회 유찰 후 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 37,990,400원, 5회 유찰 시 30,392,320원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 47,488,000원 | 46,233,216원 | 25,179,466,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 37,990,400원 | 36,906,573원 | 25,188,793,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 30,392,320원 | 29,445,258원 | 25,196,254,742원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,254,784원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 집행비용 1,254,784원을 제외한 46,233,216원이 광양농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 25,225,700,000원 중 미배당은 25,179,466,784원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 외벽은 석재 붙임·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지정보. 토지면적 1,235.0㎡, 공시지가 600,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 241호 점유자 특정. 현황조사상 212호·245호·354호·439호와 호실 미표시 신고가 있으므로, 실제 241호 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2021.07.09보다 전입이 빠른지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설로 표시됩니다. 일반 주거용 부동산과 같은 전제로 가격을 비교하지 않는 것이 중요합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율보다 동일·유사 생활숙박시설의 최근 거래와 매물 수준을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 을구 2번 근저당권에는 2022.02.11 채권최고액 4,974,200,000원으로 변경된 등기가 있으므로 최신 등기사항을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 확인할 것이 남아 있다
현재 최저매각가 47,488,000원은 감정가 106,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 시세가 없어 그 자체로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력이 있어 일반 주거상품과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 현황조사의 5개 임차·점유 신고 중 2개는 전입일과 보증금이 미상이며, 241호로 직접 표시된 신고는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 구조는 정리 가능, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류”입니다.
