광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 2층 257호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 2021년 7월 9일 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 주식회사유탑건설 등의 근저당권, 국과 여수시의 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 이후의 압류·근저당권·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치돼 있다는 기재와 그에 대한 경정등기가 있고, 이 항목은 단순 금전채권과 성격이 다르므로 실제 이용·권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층257호 |
| 물건 이용상태 | 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 등의 근저당권 19,225,700,000원, 2023년 국 압류, 2025년 여수시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 현황조사 점유·임대 내역 — 257호와 호실 대조가 핵심
현황조사에는 숙박시설 관련 점유·임대 내역이 확인됩니다. 다만 호실이 기재된 내역은 212호·245호·354호·439호로 본건 257호와 다르고, 여수유탑유블레스 주식회사 내역은 호실이 기재되어 있지 않습니다. 따라서 아래 내역을 곧바로 ‘257호 임차인’으로 단정하면 안 됩니다.
| 점유·임대 주체 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 2021.07.09. 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 두 내역 모두 각각 354호·439호로 기재돼 있으므로 본건 257호와 직접 연결되는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 45%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 47,488,000원으로 감정가 106,000,000원에서 3회 유찰된 감정가 45% 회차입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 감정가와 실제 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 생활숙박시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,254,784원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 25,225,700,000원, 채권자 예상배당은 46,233,216원, 미배당은 25,179,466,784원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 본건은 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지는 평지의 부정형이며 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 토지지표. 토지면적 1,235.0㎡, 공시지가 600,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 257호 실제 점유자 확인. 현황조사 내역 중 호실이 특정된 행은 212호·245호·354호·439호입니다. 호실 미기재 내역이 본건과 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유내역 구분. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 각 내역의 실제 대상 호실과 임대차 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번은 19,225,700,000원 설정 뒤 4,974,200,000원 변경등기가 존재하므로 현재 효력과 채권범위를 확인해야 합니다.
- 부설주차장 확인. 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 기재와 2024.03.14. 경정등기를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 주택과 동일하게 보지 말고 실제 이용형태와 운영·임대조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 47,488,000원은 감정가 45% 회차지만 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 배당원본 대조. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 인수 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 257호의 권리·점유를 확정할 물건”
감정가 106,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 47,488,000원까지 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전한 저가 물건이라고 결론내리기에는 확인할 것이 적지 않습니다. 생활숙박시설이라는 용도 자체가 일반 주거용 부동산과 다르고, 현황조사에는 본건 257호가 아닌 다른 호실의 점유·임대 내역과 호실 미기재 내역이 함께 존재합니다. 부설주차장 관련 등기와 을구 2번 근저당권의 변경등기도 원문 확인 대상입니다.
배당상 인수는 0원, 그러나 현장·명세서 확인 전까지 점유 리스크를 0으로 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘3회 유찰돼 얼마나 내려왔느냐’보다, 257호에 실제로 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지, 부설주차장과 변경등기가 낙찰 후 이용에 어떤 영향을 주는지를 먼저 확정하는 것입니다.
