광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 439호입니다. 감정평가상 이용상태도 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 말소기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,496,000원, 감정가의 44.8%입니다. 그러나 별도의 실거래 비교 기준 없이 이 비율만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 본건 439호 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층439호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 1동 4층 439호 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 90,496,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사유탑건설 근저당, 국 압류, 여수시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.03.12. 개시된 종전 임의경매는 2025.05.26. 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.15. 등기됐습니다.
또한 갑구에는 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치되어 있다는 약정과 2024.03.14. 경정등기가 기재되어 있습니다. 금전채권의 인수 문제와는 별개로 생활숙박시설 이용과 함께 확인해야 할 부동산 자체의 등기사항입니다.
② 점유·임차 — 본건 439호가 핵심 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
212호 유퍼스트개발 주식회사, 245호 오종혁, 호실 미기재 여수유탑유블레스 주식회사는 모두 전입일이 2021.07.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 반면 유제선의 354호와 본건 경재필의 439호는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 위치 — 감정가의 44.8%, 그러나 저가 단정은 금지
현재 최저매각가는 90,496,000원으로 감정가 202,000,000원의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 72,396,800원, 5회 유찰 57,917,440원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 90,496,000원 | 25,137,232,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,396,800원 | 25,155,006,342원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,917,440원 | 25,169,225,074원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 등기상 후순위 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이는 439호 점유자 권리 미상 문제와 별개입니다. 생활숙박시설의 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,028,928원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 88,467,072원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 25,225,700,000원 중 예상배당 88,467,072원, 미배당 25,137,232,928원입니다. 집행비용은 2,028,928원으로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원이나 439호 점유관계 확인 전에는 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 토지면적은 1,235㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로·규제. 광대소각이며 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 439호 점유관계. 경재필의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금과 임대차계약 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수액 단정 금지. 배당표상 0원이라도 439호 점유자의 권리가 미상인 상태에서는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 2번 근저당 변경 확인. 19,225,700,000원 설정과 4,974,200,000원 변경등기의 관계를 최신 등기원본에서 대조하세요.
- 부설주차장 등기. 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 약정과 2024.03.14. 경정등기의 내용을 확인하세요.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 실제 운영·점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 439호 권리 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조만 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가도 90,496,000원으로 감정가 202,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 본건 439호에는 경재필이 점유자로 기재되어 있고 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “등기권리는 소멸 구조, 점유권리는 확인 전 보류”입니다. 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 감안하면, 가격 할인율만으로 접근하기보다 439호 임대차관계와 실제 거래가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
