광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 4층 451호입니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이며, 11층 철근콘크리트구조 건물에 위치합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 부설주차장이 인근 토지에 별도 설치돼 있다는 등기 및 그 경정 내용이 있어, 이는 금전채권 인수와 별개로 부동산 자체의 등기상 특성으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층451호 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 11층 철근콘크리트구조 건물 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 광양농협 근저당
말소기준은 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 2번 근저당권, 2024년 국가 압류, 2025년 여수시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 2번 근저당권은 최초 채권최고액 19,225,700,000원으로 설정됐고 2022.02.10. 변경계약에 따른 4,974,200,000원 변경 내용이 부기돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 451호 직접 해당 여부를 먼저 특정
현황조사에는 총 5건의 임차·점유 내역이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차·점유 신고로 보입니다. 다만 기재된 호실은 212호·245호·354호·439호 및 호실 미상으로, 대상 451호의 직접 점유자로 단정할 수 없습니다. 따라서 아래 내용은 건물 현황조사상 신고내역이며, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 451호 적용 여부를 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 호실 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유퍼스트개발 주식회사는 2024.03.19., 오종혁은 2024.03.05., 여수유탑유블레스 주식회사는 2023.04.19.로 모두 말소기준일인 2021.07.09. 이후여서 조사자료상 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 다만 두 사람의 기재 호실 역시 각각 354호·439호이므로 451호에 대한 인수위험으로 곧바로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 채권자 총 채권액 25,225,700,000원 중 48,872,832원이 배당되고, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 건물은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형의 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡, 토지면적 1,235.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 451호 점유자 특정. 현황조사에 다른 호실 점유 신고가 다수 있으므로, 451호의 실제 점유자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 특정해야 합니다.
- 미상 점유 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 기재 호실은 354호·439호이므로 대상 호실과의 관련성을 확인하세요.
- 생활숙박시설 용도. 일반 주거용 아파트와 다른 용도이므로 실제 이용·운영 형태와 매수 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기. 국동 117-3, 117-1의 인근 설치 부설주차장 관련 등기와 2024.03.14. 경정 내용을 원문 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 생활숙박시설의 실제 거래가와 환금성을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 확인하세요.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 용도
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기와 배당 시나리오만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도, 현황조사에 여러 호실의 임차·점유 신고가 섞여 있다는 점, 그리고 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 신고 2건이 있다는 점을 함께 봐야 합니다.
특히 이 신고들이 대상 451호에 직접 해당하는지 여부가 명확히 특정되지 않은 상태에서는 “3회 유찰됐으니 싸고 안전하다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 등기상 인수 0원, 가격은 감정가 대비 크게 하락했지만, 451호 점유관계와 생활숙박시설의 실제 시장가를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
