광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 제1동 3층 359호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물에 속합니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 말소기준은 2021.07.09. 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 등의 근저당권, 국·여수시 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 금전권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 갑구에는 부설주차장을 국동 117-3, 국동 117-1에 별도로 설치했다는 등기와 그 경정 내용이 남아 있어, 금전채무와 별개로 부설주차장 관련 등기내용은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층359호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 비금전 등기는 확인
말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사유탑건설 등의 근저당권과 이후 국·여수시 압류, 2025.07.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12. 시작됐던 2024타경52328 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐습니다.
임차·점유 관계 — 실제 임차관계 5건, 대항력 미상 2건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 유제선과 경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 ‘시세 대비 저가’를 뜻하진 않는다
현재 최저매각가는 49,728,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 49,728,000원 | 25,177,267,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 39,782,400원 | 25,187,033,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 31,825,920원 | 25,194,846,947원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,295,104원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,295,104원과 광양농업협동조합 48,432,896원으로 매각대금 49,728,000원이 모두 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 25,177,267,104원이며, 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
을구 2번 근저당권은 2021.07.09. 채권최고액 19,225,700,000원으로 설정됐고, 2022.02.11. 변경등기에는 채권최고액 4,974,200,000원이 기재되어 있습니다. 권리관계 확인 시 이 변경내용까지 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 국동 소재 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등으로 구성됩니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 외벽은 석재 붙임·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 359호 점유자 재확인. 현황조사에는 212호·245호·354호·439호 등 다른 호수가 함께 기재되어 있으므로 본건 359호의 실제 점유·사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 미상 2건. 유제선·경재필은 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력을 ‘없음’으로 전제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인하세요.
- 부설주차장 등기. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기의 현재 효력과 사용관계를 확인하세요.
- 생활숙박시설 용도. 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 실제 이용방식과 수요, 향후 처분 가능성을 따로 검토하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당과 명도관계는 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기. 을구 2번은 2022.02.11. 채권최고액 변경등기가 있으므로 설정등기와 변경등기를 함께 대조하세요.
맺으며 — “낙폭보다 점유·용도를 먼저 보라”
이 사건은 감정가 111,000,000원에서 현재 49,728,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 배당상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 금전권리는 소멸하는 구조여서 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 검증할 수 없고, 생활숙박시설이라는 용도에 더해 대항력 미상 점유 2건, 359호와 불일치하는 점유 호수, 부설주차장 관련 등기가 남습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 실제 359호의 점유·사용관계와 비금전 등기의 확인입니다.
