광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 4층 450호입니다. 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유탑건설 측 근저당권과 국·여수시의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 실제 임차인 5명이 기재돼 있고, 그중 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 450호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 공시지가 600,900원/㎡ |
| 부설주차장 기재 | 주차장법에 따른 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도 설치 · 2024.03.14 경정기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.07.09 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 유탑건설 측 근저당권이 설정됐고, 이후 국의 압류, 여수시 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
또한 2024.03.12 광양농업협동조합의 임의경매개시결정이 한 차례 등기됐다가 2025.05.22 일부취하를 원인으로 2025.05.26 말소됐고, 이후 2025.07.15 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 보증금 60,000,000원 · 차임 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 보증금 1,000,000원 · 차임 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 보증금 10,000,000원 · 차임 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 25,176,827,168원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 임차인 2명의 실제 권리관계가 확인되기 전까지 이 0원을 확정 인수액으로 보면 안 됩니다.
④ 유찰 가격 구조 — 감정가 44.8%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰이 반영된 가격이지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 시세보다 싸다”는 결론으로 바로 연결하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 광양농업협동조합은 청구액 4,792,246,697원에 비해 48,872,832원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 4회·5회 유찰 시 배당액은 각각 39,018,266원, 31,134,612원으로 줄어듭니다. 그러나 채권자의 미회수금 증가와 매수인 인수액은 별개의 문제입니다. 이 사건의 계산상 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주변에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지는 평지의 부정형, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성 주의. 용도가 생활숙박시설이고 현재 3회 유찰 상태라는 점은 일반 주거용 집합건물과 다른 수요·운영 구조를 전제로 접근해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 유제선·경재필의 전입일, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 450호 실제 점유관계 확인. 현황조사에 212호·245호·354호·439호 등 다른 호수 표기가 있으므로 대상 450호에 누가 어떤 권원으로 점유하는지 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 2번 근저당권 변경등기 대조. 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경 4,974,200,000원 사이의 현재 효력을 등기부 원문과 채권계산서로 확인하세요.
- 부설주차장 확인. 부설주차장이 국동 117-3, 117-1에 별도 설치됐다는 등기부 부기 및 2024.03.14 경정 내용을 확인하세요.
- 생활숙박시설 운영·사용조건 확인. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설로 기재돼 있으므로 실제 이용·운영 조건을 전제로 판단해야 합니다.
- ‘44.8%’만 보고 가격 가점 금지. 감정가 대비 유찰폭은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당액 25,176,827,168원은 매수인이 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 반대로 미상 임차인의 권리까지 자동으로 0원이 되는 것도 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 먼저, 미상 임차인을 지워야 한다”
이 물건의 등기부상 핵심은 명확합니다. 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 50,176,000원 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 결론을 ‘권리 깨끗’으로 닫기에는 임차인 변수가 남아 있습니다. 실제 임차인 5명 중 3명은 말소기준보다 늦은 전입으로 대항력이 없지만, 유제선·경재필 2명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 게다가 현황조사의 일부 호수 표기가 대상 450호와 다릅니다. 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 감안하면, 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실 자체보다 점유·임차관계의 불확실성을 해소하는 것이 먼저입니다. 계산상 인수 0원은 확인할 가치가 있지만, 미상 임차인을 확인하기 전에는 그 숫자를 확정적인 실질취득비용으로 고정해서는 안 됩니다.
