광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 363호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이고, 이후의 압류·근저당권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 단순하지만, 이 물건은 점유 확인이 핵심입니다. 현황조사에 기재된 임대차 조사대상 중 3건은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있으나, 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 또한 조사된 호실이 212호·245호·354호·439호 등으로 기재된 건들이 있어, 입찰 대상인 363호와의 실제 점유관계를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층363호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존 신탁이 등기됐다가, 2021.07.09. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사썬샤인브릿지 앞으로 소유권이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합 근저당권이 접수번호 15935로 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이어 접수번호 15939로 주식회사유탑건설 등의 근저당권이 설정됐습니다. 2024.01.05. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 조사대상 5명, 2명은 대항력 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 실제 점유·임대차 조사대상은 5명입니다. 다만 호실 표기가 입찰 대상 363호와 다른 건이 있으므로 아래 내용만으로 363호의 직접 점유관계를 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 법인 | 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰로 44.8%, 그러나 시세판정은 별개
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 3회 유찰된 상태이며, 한 차례 더 유찰될 경우 데이터상 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 최저가 하락 자체와 별개로 실제 응찰 판단이 신중하게 이뤄지고 있음을 보여주는 지표로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 49,728,000원 | 48,432,896원 | 25,177,267,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 39,782,400원 | 38,666,317원 | 25,187,033,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 31,825,920원 | 30,853,053원 | 25,194,846,947원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,295,104원을 제외한 48,432,896원이 선순위 광양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 25,225,700,000원 대비 미배당액은 25,177,267,104원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 기타. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 363호 직접 점유 확인. 현황조사의 일부 점유자는 212호·245호·354호·439호로 표시돼 있습니다. 입찰 대상 363호와 실제 관련이 있는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서 및 현황조사 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 여수유탑유블레스 주식회사. 부분 표시가 특정 호수로 기재돼 있지 않으므로 363호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 별도 확보. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 생활숙박시설의 실제 거래 기준을 별도로 대조해야 합니다.
- 부설주차장 관계. 별도 부지에 설치된 부설주차장 관련 등기사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 363호 점유를 확인할 사건”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 111,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가도 49,728,000원까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격만으로 내리기는 어렵습니다. 생활숙박시설이고, 최근 실거래 비교 기준이 없는 데다, 현황조사에는 대항력 가능·미상인 점유자 2명이 남아 있습니다. 더구나 여러 조사 호실이 363호와 일치하지 않아 실제 목적물 점유관계를 먼저 정리해야 합니다. 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 점유 리스크가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
