광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 256호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 106,000,000원의 44.8%인 47,488,000원으로, 이미 3회 유찰된 상태입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 이후 등기된 국 압류, 여수시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 다만 최저가가 크게 내려온 이유를 권리안전성이나 시세할인 하나만으로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 생활숙박시설이라는 환금성 변수가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 256호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09. 근저당권 · 광양농업협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
2021.04.05. 코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.07.09. 주식회사썬샤인브릿지로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합 근저당권이 먼저 설정돼 말소기준권리가 되었고, 이어 주식회사유탑건설 측 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 이 후순위 근저당권의 채권최고액은 등기 당시 19,225,700,000원으로 기재됐으며, 2022.02.11. 변경등기에는 4,974,200,000원이 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 임차인 5명, 본건 호실과의 대응을 확인해야 한다
현황조사에는 숙박시설 관련 점유자 또는 임차인으로 실제 임차인 5명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 호실이 명시된 사람들은 212호·245호·354호·439호로 기재돼 있어 본건 256호와 다른 호실입니다. 여수유탑유블레스 주식회사는 호실 특정이 없습니다. 따라서 아래 현황을 본건 256호의 임차관계로 그대로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 256호 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
| 성명 / 법인 | 호실 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 특정 없음 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
유퍼스트개발 주식회사는 2024.03.19., 오종혁은 2024.03.05., 여수유탑유블레스 주식회사는 2023.04.19. 전입신고가 확인되며 모두 말소기준권리인 2021.07.09.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 두 사람의 기재 호실은 각각 354호와 439호입니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저가는 47,488,000원으로 감정가 106,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 55.2% 하락했다는 사실과 시장 대비 저평가 여부는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,254,784원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용 1,254,784원을 제외한 46,233,216원이 선순위 광양농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 채권액 25,225,700,000원 대비 미배당액은 25,179,466,784원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
4회 유찰 시 매각가 가정은 37,990,400원, 총 미배당액은 25,188,793,427원입니다. 5회 유찰 시에는 매각가 30,392,320원, 총 미배당액 25,196,254,742원으로 계산됩니다. 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있지만, 채권자 회수액은 더 줄어드는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 부정형이며 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 1,235㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리해서 판단. 47,488,000원은 감정가의 44.8%지만 실거래 시세가 없어 시장 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 256호 점유관계 직접 대조. 현황조사상 호실이 특정된 점유자는 212호·245호·354호·439호로 본건과 다릅니다. 호실 미특정 법인 기재도 있어 256호의 실제 점유자를 원문에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 권리 단정 금지. 유제선·경재필은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 다만 기재 호실은 본건과 다릅니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이므로 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표의 전제 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰의 의미 점검. 감정가 106,000,000원에서 47,488,000원까지 내려왔다는 사실 자체보다 왜 시장이 세 번 응찰을 미뤘는지를 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 보수적으로”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 투자 메리트가 크다는 사실은 같은 말이 아닙니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 47,488,000원까지 내려왔지만 이를 실제 시장가격과 비교할 실거래 근거가 없고, 감정평가상 생활숙박시설이라는 용도도 분명합니다.
또 현황조사에는 실제 임차인 5명이 기재돼 있으나 상당수가 본건 256호와 다른 호실이고, 일부는 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 “감정가 대비 크게 내려왔으니 싸다”가 아니라, “권리상 인수는 0원으로 계산되지만 시세·용도·256호 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”입니다. 반복 유찰과 생활숙박시설의 환금성까지 감안하면 가격 할인율만으로 공격적으로 접근하기보다는 보수적인 확인이 필요한 물건입니다.
