광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 7층 758호입니다. 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 111,000,000원의 44.8%인 49,728,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 듯 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유자 권리 확인이 필요합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 여수시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사 기재자 중 전입일이 확인되는 3명은 모두 말소기준일 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 7층 758호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(생활숙박시설) · 11층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지이용 | 준공업지역 · 공시지가 600,900원/㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 |
| 부설주차장 | 여수시 국동 117-3, 국동 117-1에 별도 설치 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권도 설정됐고, 2022.02.11. 그 근저당권의 채권최고액은 4,974,200,000원으로 변경됐습니다. 2024.01.17. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준일 이후입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 포인트
| 성명 / 법인 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 해당 없음 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 모두 말소기준일인 2021.07.09.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 이 3명은 대항력 없음으로 판정됩니다. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 49,728,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 39,782,400원, 5회 유찰 시 31,825,920원입니다.
다만 이 사건은 생활숙박시설이고, 현황조사 점유관계에 미상 항목이 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 현재 산정상 실질취득액은 최저가 49,728,000원에 인수 0원을 더한 49,728,000원이지만, 미상 점유자 2명의 권리관계가 확인되기 전까지는 이를 최종 확정값처럼 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 25,225,700,000원, 배당액은 48,432,896원, 미배당은 25,177,267,104원입니다. 신청채권 청구액 4,792,246,697원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근. 주변은 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지 역시 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 공시지가 600,900원/㎡, 토지면적 1,235.0㎡, 평지·부정형입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 용도 특성상 아파트와 동일한 매수층을 전제로 하기보다 실제 운영상태와 거래 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 758호 직접 점유자 확인. 현황조사 기재 호실 212호·245호·354호·439호와 본건 758호의 관계를 반드시 대조하세요.
- 미상 점유 2명 확인. 유제선·경재필의 전입일, 보증금, 점유 호실을 확인해야 대항력·인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 49,728,000원은 감정가의 44.8%이지만, 그 자체가 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 현장 이용 형태, 운영 여부, 인도 가능 상태를 직접 점검하세요.
- 부설주차장 구조 확인. 부설주차장은 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치되어 있으므로 실제 이용 조건을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 숙박시설 운영과 관련된 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 최종 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “가격보다 점유관계가 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권이 기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 현황조사에는 숙박시설 관련 점유자 5명이 기재되어 있고, 그중 2명은 전입일·보증금이 미상입니다. 더구나 본건은 758호인데 조사 기재 호실은 212호·245호·354호·439호 등으로 나타나므로 실제 점유관계부터 정리해야 합니다. 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔다는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없는 이유입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 생활숙박시설의 환금성은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 49,728,000원이라는 숫자보다 758호에 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지입니다.
