47,488,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 제2층 제248호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 최초 신탁 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의였으나 2021.07.09. 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 접수된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 유탑건설 측 근저당권, 국·여수시 압류와 현재 임의경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 점유관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 248호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 뒤순위로 설정된 유탑건설 측 근저당권과 2023년 이후 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 현황 — 실제 조사 5명, 이 중 2명은 대항력 미상
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 실제 조사된 점유자는 5명입니다. 이 가운데 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
② 가격 — 3회 유찰로 44.8%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 47,488,000원입니다. 세 차례 유찰을 거치며 감정가의 44.8%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 37,990,400원, 그다음은 30,392,320원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 47,488,000원 | 44.8% | 25,179,466,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,990,400원 | 35.84% | 25,188,793,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,392,320원 | 28.67% | 25,196,254,742원 | 0원 |
하지만 이 물건에는 동일 용도 실거래 비교치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 감정가 할인폭보다 실제 운영·점유·매각 가능성을 함께 확인해야 하므로, 현재 44.8%라는 숫자 자체를 가격 가점으로 사용하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,254,784원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 25,225,700,000원 가운데 예상배당은 46,233,216원, 미배당은 25,179,466,784원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유자 2명의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 생활숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 248호 실제 점유자 확인. 조사된 호수는 212호·245호·354호·439호 또는 호수 미기재입니다. 본건 248호의 실제 점유관계를 현황조사·매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금과 전입일 확인 전 인수위험을 0으로 확정하지 마십시오.
- 을구 2번 금액 확인. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경등기 4,974,200,000원이 함께 존재하므로 현재 효력과 배당요구액을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설입니다. 용도 특성 자체를 전제로 이용·운영·재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 대비 44.8%까지 낮아졌지만 동일 용도 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘248호의 점유관계’
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 47,488,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 전입일·보증금 미상 점유자 2명이 있고, 기재된 호수도 본건 248호와 직접 일치하지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “44.8%까지 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 248호를 실제 누가 어떤 조건으로 점유하고 있는지, 미상 점유자 2명이 본건과 관계가 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 생활숙박시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 감안하면, 현재 단계의 결론은 가격 할인은 크지만 권리·점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
