광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 460호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 생활숙박시설이고, 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰되어 이번 최저매각가는 49,728,000원입니다. 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
권리의 기준점은 2021.07.09 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재되어 있습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사유탑건설 근저당과 2024년·2025년 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권 미배당액은 매우 크지만, 그것이 곧 낙찰자 인수액을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층 460호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 4층 460호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 후순위 근저당, 2024.01.09 국가 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2024.03.12의 앞선 임의경매개시결정은 2025.05.26 이미 등기말소된 상태입니다.
현황조사 점유자 — 460호 특정 여부를 반드시 확인
| 점유자 | 부위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에는 숙박시설 점유자가 기재되어 있으나 호수 표시는 212호·245호·354호·439호 및 부위 미기재로 나타납니다. 본건은 460호이므로, 표에 적힌 점유자가 실제 460호 점유자인지는 입찰 전 원본 조사서와 현장 확인으로 특정할 필요가 있습니다. 특히 전입일·보증금이 미상인 유제선·경재필에 대해서는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
② 가격 위치 — 감정가 44.8%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가 111,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 49,728,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 39,782,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 31,825,920원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 25,225,700,000원, 총 예상배당은 48,432,896원, 미배당은 25,177,267,104원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 생활숙박시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,235㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 460호 점유자 특정. 현황조사 표에 460호로 직접 특정된 점유자가 없으므로 현장과 원본 조사서를 통해 현재 사용자를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 구분. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정하지 말고, 본건 460호와 관련되는지부터 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 생활숙박시설 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 사용조건. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 물건이므로 실제 사용·운영 상태와 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광양농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-128호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰되어 49,728,000원까지 내려왔고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 경매 구조에 가깝습니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도, 반복 유찰, 그리고 460호의 실제 점유자가 현황조사에서 명확히 특정되지 않는 점은 별도의 확인 사항입니다.
권리는 정리되지만 가격과 점유는 아직 검증이 필요합니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 본건의 승부처는 460호 실제 점유관계 확인과 생활숙박시설의 현실적인 거래가격 검증입니다.
