광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 345호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰만 보면 가격이 크게 낮아진 모습이지만, 이 사건은 단순히 할인율만 볼 물건은 아닙니다.
권리의 기준점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사유탑건설의 근저당과 이후 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 기재된 점유·임차 관계 가운데 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 345호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2021.04.05. 코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2021.07.09. 신탁재산의 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지 앞으로 소유권이 이전되면서 해당 신탁은 말소됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 5명 중 2명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 5건은 중복 승계 건이 아닙니다. 전입일이 확인되는 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원입니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 생활숙박시설은 이용·임대 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 하고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 응찰 전 가격 검증이 필요하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 25,225,700,000원 중 배당액은 48,872,832원, 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 토지정보. 토지면적 1,235.0㎡, 공시지가 600,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 345호 실제 점유자 확인. 현황조사 호수와 경매 목적물 호수가 일치하지 않는 내역이 있으므로 현장 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 유제선·경재필 확인. 전입일·보증금 미상 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다. 관련 서류와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 호수 미상 임차 내역 확인. 여수유탑유블레스 주식회사의 현황조사 기재에는 호수가 표시되지 않아 목적물 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 50,176,000원은 감정가의 44.8%지만, 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마십시오.
- 생활숙박시설 이용관계 확인. 실제 숙박 운영·임대관계와 목적물 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 대조. 인근 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기 내용을 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 거액의 공동담보 근저당 미배당이 곧바로 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다. 다만 점유·임차 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 먼저 볼 것은 점유관계”
이 물건의 등기 권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당을 말소기준으로 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 확정 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기에는 이릅니다. 실제 임차·점유 기재 5명 가운데 유제선·경재필 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 호수 표시도 경매 목적물 345호와 다릅니다. 여수유탑유블레스 주식회사는 호수 자체가 기재돼 있지 않습니다. 따라서 목적물 345호의 실제 점유관계를 확인하는 것이 권리분석의 마지막 관문입니다.
3회 유찰로 최저가가 50,176,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 근거 없이 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 미확정, 가격은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
