광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 8층 848호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다.
등기 구조만 놓고 보면 기준권리 이후의 압류와 후순위 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 현황조사에 나타난 점유관계입니다. 대항력 없음으로 판정된 임차인 3명 외에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 있어, 배당표의 ‘인수 0원’만으로 점유 위험까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 8층 848호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 본건 8층 848호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09 광양농협 근저당
2021년 4월 5일 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존·신탁이 등기됐다가, 2021년 7월 9일 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
같은 날 후순위로 주식회사유탑건설 등이 관련된 을구 2번 근저당권이 설정됐고, 2023년 여수시 압류, 2024년 국 압류, 2025년 현재 임의경매개시결정도 모두 기준권리 이후입니다. 따라서 매각 시 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 5명, 대항력 미상 2명
| 성명 | 현황조사 표기 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 각각 2024.03.19, 2024.03.05, 2023.04.19 전입으로 모두 말소기준일인 2021.07.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 유찰 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원입니다.
| 회차 | 최저가격 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,176,000원 | 44.8% | 25,176,827,168원 |
| 4회 유찰 시 | 40,140,800원 | 35.84% | 25,186,681,734원 |
| 5회 유찰 시 | 32,112,640원 | 28.67% | 25,194,565,388원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 같은 말이 아니라는 점입니다. 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래와 비교할 수 있는 근거가 제시되지 않았으므로, 최저가가 44.8%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 3회 유찰 자체도 현재 가격에서 시장 수요가 충분하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 25,225,700,000원 중 예상 배당액은 48,872,832원, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 이는 채권자 측 미배당액이며 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설로 이용중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 부정형 토지로 공시지가 600,900원/㎡, 토지면적 1,235㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있으며 대로3류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유제선·경재필 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 보완 확인이 필요합니다.
- 848호 점유 확인. 현황조사에 나온 호실은 212호·245호·354호·439호 및 호실 미상으로, 본건 848호와 직접 일치하는 점유표기를 확인해야 합니다.
- 을구 2번 근저당 변경 확인. 최초 19,225,700,000원에서 4,974,200,000원으로 변경된 기재가 있으므로 현재 유효 채권최고액을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 생활숙박시설로 이용중인 물건이므로 실제 운영·점유·임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 44.8%는 사실이지만 실거래 비교 근거 없이 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 않습니다.
- 부설주차장. 국동 117-3 및 117-1에 별도로 설치된 부설주차장 등기와 2024.03.14 경정 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리가 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 5명 중 2명의 대항력이 미상이고, 그들의 현황조사 호실 표기도 본건 848호와 일치하지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기는 비교적 정리되지만 점유는 아직 닫히지 않았다”입니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거 없이 44.8%라는 할인율만 존재하므로, 현 단계에서 ‘싸다’고 평가할 근거도 부족합니다. 점유관계와 을구 2번 변경내용을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
