광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 소재 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 225호입니다. 감정평가상 이용상태도 생활숙박시설이고, 매각물건명세서 비고 역시 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지입니다. 말소기준권리는 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이며, 그 이후 압류·후순위 근저당·현재 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “근저당이 소멸한다”에서 끝나지 않습니다. 첫째, 현황조사에 여러 숙박시설 임차관계가 잡혀 있으나 대상 225호와 직접 일치하는 호실이 확인되지 않습니다. 둘째, 유제선·경재필 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 셋째, 을구 2번 근저당은 최초 채권최고액 19,225,700,000원으로 등기된 뒤 2022.02.11 변경등기에서 4,974,200,000원으로 변경된 내용이 있는데, 제공된 배당 시나리오는 19,225,700,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 이 차이는 입찰 전 최신 등기와 배당기준을 반드시 대조해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 225호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸 구조, 점유권리는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09 접수번호 15935의 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당과 2023.12.20 국 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 사건의 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12 진행됐던 별도 임의경매개시결정은 2025.05.22 일부취하를 원인으로 2025.05.26 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 조사 5명, 대항력 미상 2명
현황조사에 확인된 임차관계는 총 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준일인 2021.07.09보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 / 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 · 호실 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 현재 최저가 50,624,000원에 낙찰될 경우 실질취득 하한도 50,624,000원입니다. 다만 이는 미상 임차인에게 대항력 있는 보증금이 확인되지 않는다는 전제에서만 성립합니다. 미상 임차인의 대항력이 확인되고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득액은 최저가보다 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 50,624,000원 전부가 집행비용과 광양농업협동조합에 배분되고, 채권자 전체 미배당액은 25,176,387,232원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 50,624,000원 | 49,312,768원 | 25,176,387,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,499,200원 | 39,370,214원 | 25,186,329,786원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,399,360원 | 31,416,172원 | 25,194,283,828원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,235㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 최저가가 내려온 상태입니다. 감정가 할인율 자체와 실제 시장가치는 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 225호 실제 점유자 특정. 현황조사에 기재된 호실과 경매 대상 225호가 일치하지 않습니다. 225호의 현재 점유자와 점유원인을 직접 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 2명 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서·전입관계·점유현황을 대조해야 합니다.
- 60,000,000원 보증금 오판 금지. 유퍼스트개발 주식회사의 보증금은 60,000,000원이지만 조사 호실은 212호이고 전입일도 2024.03.19로 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
- 을구 2번 변경액 대조. 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경액 4,974,200,000원, 배당표 반영액이 서로 어떻게 연결되는지 최신 원본을 확인하세요.
- 부설주차장 확인. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기사항과 실제 이용방식을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 생활숙박시설 거래기준을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 225호 점유다
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,624,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 금전채권이 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 점유관계가 닫히지 않았습니다. 조사된 5명 중 3명은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 2명은 전입일·보증금이 미상이고, 무엇보다 대상 225호와 직접 일치하는 호실 기재가 없습니다. 따라서 50,624,000원을 실질취득액으로 확정하기보다 확인된 권리만 기준으로 한 하한으로 보는 것이 안전합니다. 여기에 을구 2번 근저당 변경액과 배당표 반영액의 차이까지 대조해야 합니다. 등기 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 배당기준은 입찰 전 추가 확인이 필요한 사건입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
